Какие документы нужны для покупке нежилого помещения

Содержание
  1. Оформление коммерческой недвижимости – составление и регистрация договоров купли-продажи
  2. Подробнее о коммерческой ипотеке
  3. Бухгалтерский и налоговый учет
  4. Что предлагают банки?
  5. Документы необходимые для регистрации сделки купли продажи нежилого строения 2020
  6. Как составить договор купли-продажи нежилого помещения в 2020 году
  7. Регистрация договора купли продажи нежилого помещения в росреестре 2020
  8. Порядок оформления договора купли-продажи нежилого помещения
  9. Перечень документов для продажи недвижимости юридическим лицом
  10. Необходимые документы
  11. Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения
  12. Условия
  13. Подготовка к приобретению недвижимости
  14. При покупке части помещения
  15. Как зарегистрировать соглашение?
  16. Возможно ли расторжение договора купли-продажи после регистрации?
  17. Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости, чтобы приобрести проверенный объект
  18. Косвенные признаки проблем с недвижимостью
  19. Как же уберечься от проблем при покупке
  20. Особенности работы с некоторыми объектами
  21. Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой
  22. Анализируем сведения из ЕГРН
  23. Запрашиваем первичные документы
  24. Выявляем особые условия
  25. Смотрим на месте
  26. Проверяем продавца
  27. Итог

Оформление коммерческой недвижимости – составление и регистрация договоров купли-продажи

Какие документы нужны для покупке нежилого помещения

По вопросам оказания услуги обращайтесь по телефону: +7 (495) 255-2488 (многоканальный) или закажите обратную связь.
Внимание!Мы не являемся Росреестром!

Регистрация коммерческой недвижимости – одна из услуг, предоставляемая . Имея огромный опыт в проведении данного вида сделок, наши квалифицированные юристы грамотно составят договор купли-продажи, ренты, аренды и проведут полный комплекс мероприятий от консультативной помощи до проведения госрегистрации в Росреестре.

Вы можете доверить нам оформление коммерческой недвижимости «под ключ» или заказать отдельные виды услуг по этому направлению. Мы гарантируем профессиональный подход к каждому делу и доведение его до положительного результата, т.е.

до полной государственной регистрации и выдачи выписки из ЕГРН на объект коммерческой недвижимости уже на нового собственника.

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

  • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
  • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости.

Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи.

Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог.

Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Бухгалтерский и налоговый учет

Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о которых специально урегулирован законом. Но может быть в отношении других объектов возможен иной подход, при котором одновременно будет зарегистрировано право собственности различных лиц и на здание, и на помещение в нем?

О необходимости применения к зданиям и помещениям нежилого назначения

по аналогии ст. 289, 290 ГК РФ автор уже высказывался с подробным обоснованием своей позиции *(312). Поэтому здесь лишь подчеркнем еще раз невозможность одновременного существования права одного или нескольких лиц на здание с одновременной регистрацией прав нескольких лиц на помещения в нем.

Однако следует остановиться и на другой возможной структуре собственности в здании. В принципе, не исключен вариант, когда здание целиком как объект недвижимости будет зарегистрировано в общую долевую собственность участников его создания с определением за каждым права пользования конкретным помещением (помещениями).

Возможно возникновение такой ситуации и в результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание.

Однако в этом случае объектом регистрации является не право на помещение, а доля в праве собственности на здание, которая носит идеальный характер.

Возникает вопрос, возможна ли такая же ситуация в многоквартирном жилом доме, или в силу уже упоминавшихся положений ст. 289, 290 ГК РФ она исключена?

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых

, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей

на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Источник: https://nedvizhimost23.ru/o-nedvizhimosti/kakie-dokumenty-nuzhny-pri-pokupke-kommercheskoj.html

Документы необходимые для регистрации сделки купли продажи нежилого строения 2020

Какие документы нужны для покупке нежилого помещения

ДОГОВОР № ____купли-продажи нежилого помещения г.

______________ «___»__________ 20__ г.

___________________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице_______________________________________________________________________________,действующего на основании ________________________________, с одной стороны и___________________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице_______________________________________________________________________________,действующего на основании _______________________________________, с другойстороны заключили настоящий договор о нижеследующем. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупательпокупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем — «Помещение»),кадастровый (условный) номер ____________, площадью ____ (________________) кв. м,расположенное по адресу: ________________________________________________________,на ___ этаже в ____ этажном здании и долю в праве общей собственности _______________(назначение здания) здания общей площадью ____ (________________) кв.

м., одновременнос помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы,экспликации, другие документы.1.2.

Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждаетсясвидетельством о праве собственности ______________________________________________.1.3.

Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящегодоговора, составляет ______ (___________________) рублей, согласно справке № ______ от«___»________ 20__ года, выданной ________________________________________________.1.4.

Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.

» Договор купли-продажи Для того, чтобы обойти трудности и просчёты при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (НП) в 2020 г., нужно придерживаться точного алгоритма действий.

На рынке недвижимости присутствует значительное число нежилых объектов недвижимости, подобрать нужное среди которых нелегко.

Главным условием в приобретении нежилого объекта недвижимости должно являться обращение к собственному здравому смыслу с выделением положительных и отметанием отрицательных характеристик будущей собственности.

Для начала, нежилое помещение должно соответствовать цели, для которой оно приобретается. В соответствии с ГК РФ владельцу принадлежат права на собственность и распоряжение своим имуществом способами, которые не противоречат законодательству и другим нормативным актам, а также не наносят ущерб третьим лицам.

Он может отчуждать это имущество в собственность другим лицам, сдавать в аренду, в залог, может передавать временные права на владение и пользование имуществом, оставаясь при этом собственником. К числу наиболее часто заключаемых сделок купли-продажи выступает как раз отчуждение недвижимого имущества. Как только находится подходящее помещение, то начинается первичная работа с продавцом.

Туда входит: Выявление собственников, которых может быть один или несколько.

Правильный вариант, это, когда помещение уже подобрано, заказать по нему выписку из Росреестра. Сведение, содержащиеся в ней дадут ответы на интересующие с практической точки зрения вопросы.

Главное, на что обратить внимание, так это на вид права:

  1. собственность общая, совместной или же долевая.
  2. собственность в единоличном владении или же имеет несколько владельцев;

Это выступает основополагающим фактом, так как от вида права на собственность зависит порядок проведения сделки.

Многие предприниматели сталкиваются с необходимостью подбора офисного помещения, мастерской, склада или другой нежилой недвижимости.

Какие документы должны его дополнять? Какой налог платят за подобную сделку?

Об этом читайте в данной статье.

Более того, вы узнаете, чем продажа такой недвижимости отличается от обычной сделки с жильем.Продавать или покупать нежилое помещение могут как отдельные люди, так и юридические лица. Сделки с физическими лицами имеет свои особенности, о них мы и расскажем в нашей статье.

Как и любая другая сделка, продажа нежилого помещения должна быть абсолютно правомерной.

Согласно гражданскому Кодексу РФ договор купли-продажи будет признана недействительным, если:

  1. При составлении договора не была соблюдена установленная законом форма;
  2. Соглашение не было зарегистрировано в специальных органах.
  3. Договор подписан ребенком в возрасте от 6 до 14 лет без согласия его родителей;
  4. Сделка совершена под влиянием заблуждения;
  5. Один из участников признан недееспособным лицом;
  6. Соглашение подписано под влиянием обмана, насилия или угрозы;

Владелец нежилого помещения вправе свободно распоряжаться им по своему усмотрению. В частности, он может его продать, подарить, сдать, обменять или передать по наследству.

Что касается процедуры купли-продажи, то оформить ее достаточно сложно.

Чтобы грамотно и без каких-либо задержек заключить такой договор, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

  1. Составить
  2. Подготовить все не обходимые документы;
  3. Оформить предварительное соглашение;

Порядок оформления договора купли-продажи нежилого помещения

Многие предприниматели сталкиваются с необходимостью подбора офисного помещения, мастерской, склада или другой нежилой недвижимости.

Как и сделки с квартирой или домом, продажу или покупку нежилых помещений, нужно подкреплять соответствующим договором. При этом они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Купленное помещение, согласно договору, обычно используется в торговых, административных, складских или производственных целях.

Как правильно оформить договор купли-продажи нежилого помещения?

Как и любая другая сделка, продажа нежилого помещения должна быть абсолютно правомерной. Согласно гражданскому Кодексу РФ договор купли-продажи будет признана недействительным, если:

  1. При составлении договора не была соблюдена установленная законом форма;
  2. Сделка совершена под влиянием заблуждения;
  3. Соглашение подписано под влиянием обмана, насилия или угрозы;
  4. Один из участников признан недееспособным лицом;
  5. Соглашение не было зарегистрировано в специальных органах.
  6. Договор подписан ребенком в возрасте от 6 до 14 лет без согласия его родителей;

Инфо При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны сделки несут определенные риски. Именно потому главная задача обеих сторон – подойди к оформлению договора максимально ответственно и добросовестно.

К примеру, если продаваемая недвижимость на момент сделки находится в обременении, обязательно предупредите об этом покупателя, а также укажите данный факт в договоре.

Владелец нежилого помещения вправе свободно распоряжаться им по своему усмотрению.

Перечень документов для продажи недвижимости юридическим лицом

— — Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально. Одним из основных действий покупателя, которые помогут избежать мошенничества, является тщательное изучение документов юридического лица, необходимые для сделки купли-продажи.

В них необходимо ознакомиться с наличием полномочий лица, которое уполномочено совершать сделку и подписывать соответствующие документы.

  1. Согласование сделки на продажу объекта предыдущим собственником.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Свидетельство о регистрации права собственности.
  4. Документы, подтверждающие согласование купли-продажи со стороны органов собственника (протокол собрания участников, совета директоров и т.д.).
  5. Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего собственника.
  6. Документ, который подтверждает полномочия доверенного лица (протокол, приказ о назначении директора, доверенность).
  7. Документы, которые подтверждают право собственности (купля-продажа, судебное решение и т.д.).
  8. Документы, которые подтверждают полномочия лица, действовавшего от имени предыдущего собственника.

Этот список базовый. Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр.

Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить.

Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.

Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже. Подготовка документации для проведения имущественной сделки – базовая основа её проведения.

Необходимые документы

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ КАДАСТРОГО УЧЕТА И (ИЛИ) РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.

2015№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

Форма заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав (ссылка на форму) и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920.

Источник: https://agrodiskont.ru/dokumenty-neobhodimye-dlja-registracii-sdelki-kupli-prodazhi-nezhilogo-stroenija-2019-89488/

Правила составления договора купли-продажи нежилого помещения

Какие документы нужны для покупке нежилого помещения

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем. Объектом соглашения выступает предмет, права собственности на который передаются от продавца к покупателю. В качестве объектов могут выступать различные предметы, например, автомобили, движимое и недвижимо имущество, жилые и не жилые помещения и т.д.

Независимо от объекта договора купли-продажи, необходимо составлять акт в соответствии с нормами закона. Главным законом, регулирующим оформление подобных соглашений, является Гражданский Кодекс.

Скачать текст закона можно по ссылке.

В настоящей статье будут рассмотрены правила составления договора купли-продажи нежилого помещения, а именно как подготовить недвижимость к продаже, можно ли купить долю недвижимого объекта, как зарегистрировать соглашение и способы расторжения.

Условия

Существуют понятия жилой и нежилой имущественной собственности. Нежилым помещением признаются складские хранилища, офисные кабинеты, производственные и рыночные площади, в общем, все недвижимые объекты, не предназначенные для жилья. Указанный перечень нежилых помещений относится к коммерческой недвижимости.

Стать владельцем недвижимого имущества на основании договора купли-продажи могут физические и юридические лица. В зависимости от лица, выступающего в качестве покупателя, составляется соглашение по-разному.

В любом случае, условия приобретения нежилого помещения прописываются в договоре купли-продажи. В документе обязательно указывается объект продажи (описывается подробная его характеристика), а также цена склада (офиса, производственной площади и т.

д) и способы проведения расчетов между сторонами.

Важно! Договор купли-продажи, заключаемый с физическим или юридическим лицом, подлежит обязательной регистрации в специализированном государственном учреждении.

Подготовка к приобретению недвижимости

Изначально продавец принимает решение о продаже своей нежилой собственности, затем он оформляет предварительный договор купли-продажи нежилого помещения и ищет покупателя.

Составление первоначального соглашения, необходимо для обеих сторон, его подписание будет означать, что они выполнят свои обязательства в соответствии с текстом контракта.

В первоначальном варианте контракта требуется указать время, когда будет оформлен окончательный вариант соглашения купли-продажи. Итоговым шагом в заключении сделки будет составление окончательного соглашения о продаже.

Чтобы собственность продавца была приобретена иным лицом, необходимо предоставить документацию, подтверждающую, что у продаваемого нежилого помещения нет обременений или санкций.

Предварительно заключенный договор купли-продажи имеет юридическую значимость на протяжении 12 месяцев. Но могут быть и исключения, если иная информация указывается в его тексте по согласованию сторон.

В случае, если период 12 месяцев истек, а окончательный вариант соглашения купли-продажи не оформлен, то каждая из сторон вправе направить обращение в судебную инстанцию.

В прошении следует указать о желании принудительно исполнить условия контракта.

Если исков в судебное учреждение не поступало, то ранее составленный документ о продаже нежилого помещения будет признан недействительным, то есть аннулированным.

Ознакомиться с условиями, которые должны быть списаны в договор купли-продажи можно, изучив пример его составления. Образец доступен для скачивания по ссылке.

Когда стороны сделки пришли к общему согласию по всем нюансам приобретаемой недвижимости, то следует оформить договоренность в письменном виде. договора купли-продажи нежилого помещения отражает следующие сведения:

  • сведения об участниках соглашения о продаже. Нужно указать данные продавца и покупателя, а именно:
    • паспортные данные;
    • если юридическое лицо является участником сделки, то указывается полное название организации и информация о прохождении государственной регистрации.
  • характеристика объекта купли-продажи:
    • место расположения (адрес);
    • кадастровый номер;
    • количество кв. метров.
  • цена договора:
    • валюта;
    • способы оплаты;
    • полный размер стоимости нежилого помещения;
    • условия внесения аванса.
  • определение лица, на которого будут возложены расходы по проведению государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения. В большинстве случаев, в роли данного лица выступает покупатель недвижимости;
  • указание правил передачи недвижимости в собственность покупателя;
  • указание мер ответственности, если одна из сторон не исполнит свои обязательства в установленные сроки, или исполнит их в ненадлежащем виде;
  • реквизиты сторон, подписи и печати.

Скачать образец договора купли-продажи

При покупке части помещения

В случаях, когда одним нежилым помещением владеют несколько лиц, то для продажи своей доли требуется получить согласие всех совладельцев.

Преимущественным правом на выкуп доли нежилого помещения обладают совладельцы.

Если другие собственники не изъявляют желание купить часть недвижимости, то второстепенное право на покупку передается администрации, а затем и остальным потенциальным покупателям.

Важно! Когда продаваемая доля нежилого помещения находится в торговом центре, то нет необходимости получать согласие совладельцев, достаточно получить одобрение от администрации.

При продаже обязательно составляется договор купли-продажи части нежилого помещения. В соглашении требуется указать подробную характеристику продаваемой доли. Когда покупатель найден и договор подписан, следует заняться его регистрацией.

Она осуществляется в специализированном государственном учреждении — в ЕГРН. Независимо с кем заключается контракт о продаже, с юридическим или физическим лицом, факт перехода прав собственности, в любом случае, регистрируется в данном органе.

Как зарегистрировать соглашение?

Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре осуществляется после подписания акта. В Росреестре фиксируется передача прав собственности на законодательном уровне. Регистрация проводится после предоставления необходимого пакета документации. В соответствии с законом, прошение должны подавать обе стороны сделки (продавец и покупатель).

Бумаги, требуемые для предоставления в Росреестр:

  • правоустанавливающая документация на продаваемый нежилой объект предоставляется продавцом;
  • договор купли-продажи, оформленный с учетом законодательных требований;
  • справка из БТИ, свидетельствующая о подлинной стоимости нежилой недвижимости;
  • документы из Кадастра;
  • выписка об отсутствии обременений и арестов на объект продажи. Ее получение возможно в ЕГРП;
  • согласие совладельцев собственности, если их несколько или в случае, когда объектом владели супруги, муж решил продать недвижимость, тогда требуется письменное одобрение от жены;
  • письменное согласие на проведение сделки от представителей опекунского учреждения. Данный акт предоставляется только в случае, когда собственником является несовершеннолетний гражданин, а сделку за него оформляют его законные представители (родители, опекуны);
  • справка об уплаченной государственной пошлине.

Когда в качестве продавца или покупателя нежилого помещения выступает юридическое лицо, то требуется предоставить дополнительный перечень актов на рассмотрение работникам Росреестра. К дополнительной документации относятся:

  • устав организации;
  • соглашение об учреждении компании;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о регистрации;
  • акты, подтверждающие, что руководитель или иной представитель компании компетентен заключать подобные сделки.

Размер государственной пошлины за регистрацию прав собственности при покупке нежилого помещения по договору купли-продажи устанавливает налоговый закон России. В соответствии с его текстом, установлен следующий размер госпошлины:

  • для физических лиц — 2 000 рублей;
  • для организаций — 22 000 р.

Без оплаты госпошлины, бумаги не будут приняты к рассмотрению.

Если вся документация в Росреестр подана в надлежащем виде, то перерегистрация прав собственности на недвижимое имущество будет проведена в течение месяца.

Возможно ли расторжение договора купли-продажи после регистрации?

Правила расторжения договоров купли-продажи описаны в гражданском законе. Текст (ст. 450 — 453) настоящего законодательного акта гласит, что после проведения процедуры перерегистрации прав собственности — возможно оформить аннулирование договора.

В соответствии с законом, расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно:

  • по инициативе продавца;
  • по решению покупателя;
  • при совместном согласии.

Если обе стороны сделки решили аннулировать ранее оформленное соглашение, то они вправе составить новый документ. Текст нового акта должен содержать переход прав собственности в обратном порядке, то есть от покупателя к продавцу. Вновь оформленный договор обязательно регистрируется в Росреестре.

В случае, если одна сторона сделки изъявляет желание расторгнуть соглашение о продаже, то существует два способа:

  • договориться мирно;
  • обратиться в судебное учреждение.

В первом случае, договоренность мирным путем начинается с отправки извещения второй стороне, в котором стоит указать о своем намерении аннулировать контракт и причины. Если в течение месяца от адресата нет известий или он ответил отказом, то стоит направлять обращение (иск) в судебную инстанцию.

Для расторжения договора в суде нужно предъявить основания. Причинами могут быть:

  • покупатель не оплатил полную стоимость;
  • одна из сторон сделки признана законом недееспособной;
  • контракт был заключен по принуждению.

Суду на рассмотрение могут быть указаны и иные причины.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomeshheniya.html

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости, чтобы приобрести проверенный объект

Какие документы нужны для покупке нежилого помещения

19.08.2018

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

Значительная стоимость объектов недвижимости и возможность оспорить сделку в суде означает определенные риски для покупателя. Но большой части проблем можно избежать, ответственно подойдя к сделке.

Вам нужно знать, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и как их грамотно и быстро получить. Если вы редко сталкиваетесь с куплей-продажей недвижимости, не стоит экспериментировать: обратитесь к специалистам.

Например, в нашей компании можно не только проверить сам объект, но и провести оценку продавца. Оба типа данных весьма полезны для того, чтобы принять окончательное решение.

Косвенные признаки проблем с недвижимостью

Есть несколько явных маркеров, которые четко демонстрируют, что с недвижимостью что-то не так. Наличие даже одного из них говорит о том, что нужно насторожиться. Не всегда – отказаться от сделки, но тщательно все проверить. Главные маркеры «грязной недвижимости»:

  • низкая цена. Стоимость объекта ниже рыночной демонстрирует, что с ним не все нормально. Или не все нормально с продавцом. Убедитесь, что знаете причину, почему вам продают помещение настолько дешево и проверьте все документы по пять раз;
  • отсутствие на переговорах собственника. Очень многие сделки по доверенности оказываются незаконными, а сама доверенность нередко оказывается полученной обманным путем или подделана: мошенник может даже не знать собственника и не видеть его лично. Обычные продажи по доверенности тоже бывают, но не так часто. Большинство агентов и представителей знают: проще пригласить собственника на подписание документа, чем искать человека, который рискнет купить недвижимость по доверенности;
  • квадратные метры в новостройке, которая еще не сдана застройщиком. Такая схема сравнительно нова, поэтому еще не все с ней освоились. Мошенники действуют следующим образом: они получают право приходить на объект, показывать его, а также получают у застройщика основные документы. На базе этих данных составляются почти настоящие бумаги, которые не имеют никакой ценности. Среди них встречаются предварительные договора, договора уступки и т. д. В итоге вы можете подписать с десяток договоров, но так и не получить реального права на владение квадратными метрами. Берете недвижимость в новостройке? Сотрудничайте только с застройщиком напрямую.

Как же уберечься от проблем при покупке

Важно правильно запросить пакет документов у продавца, а потом проверить их подлинность.

Не нужно доверять все другой стороне, даже если она утверждает, что знает, какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости. Большие деньги требуют большой осторожности.

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости Проверка чистоты сделки делается с помощью следующего набора документов:

  • выписка из ЕГРП. Эта бумага подтверждает, что в собственности физического или юридического лица находится конкретный объект недвижимости. В документе указывается адрес, характеристики, а также обременения (ипотеки, аресты). Также там перечисляются правоустанавливающие документы, на базе которых оформлено право собственности;
  • история переходов прав. Документ является разновидностью выписки и ЕГРП, но расширенным вариантом. Получить ее может только собственник. В нем указывается точная хронология смены владельцев помещения. Частая смена собственников для коммерческой недвижимости нормальна, но проблема кроется в другом: в арестах или запретах на доверенности. Их наличие демонстрирует юридические проблемы с квадратными метрами;
  • кадастровый паспорт. Этот документ позволяет сверить технические характеристики объекта с данными в ЕГРП, а также убедиться в наличии или отсутствии перепланировок. Если таковые были, то продавец должен представить разрешительную документацию и по этому вопросу;
  • документы самого продавца: паспорт собственника, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, информацию по юрлицу, если недвижимость покупалась на компанию, справки из ПНД и НД от лица, принимающего решение. Проверка продавца позволит вам убедиться, что сделку он оспорить не сможет;
  • документы по аренде. Часть арендаторов вы сможете увидеть в ЕГРП, но договоры, сроком менее года там не отображаются. Если вы купите объект, где есть арендаторы, то вам придется автоматически стать арендодателем и выполнять обязательства по договорам, либо обсуждать с арендаторами варианты их перезаключения;
  • справка по счетам (коммунальным платежам). Новый владелец получает все долги за помещение, поэтому в ваших интересах убедиться, что их нет.

Не забывайте, что мало получить на руки бумаги, нужно еще убедиться в их подлинности. Для каждой бумаги существует свой способ убедиться в том, что она настоящая. Так, вы можете вбить номер паспорта на сайте ФМС, а данные по выписке из ЕГРП можно проверить, заказав такой же документ.

Особенности работы с некоторыми объектами

Существует несколько типов объектов, на которые необходимо обратить пристальное внимание:

  • Реконструированные здания. Все восстановительные работы должны быть согласованы, а объект после ремонта корректно введен в эксплуатацию. В противном случае вам могут вменить самовольное возведение постройки.
  • Здания под снос. Покупать такие точно не нужно, так как единственное, чего вы можете ожидать – это компенсация, размер которой определит государство. Узнать, не идет ли дом под снос, можно из разных источников: на сайте городской администрации, через различные риэлтерские агентства, на специализированных сайтах. Если в Интернете информации нет, обратитесь в местную администрацию, там точно есть план домов к сносу.
  • Здания с перепланировкой. Такие объекты нужно проверять предельно тщательно на вопрос правильности оформления перепланировки. Попросите у собственника полный пакет документов по этому вопросу и найдите юриста, который подтвердит их подлинность. Также можно заказать справку из ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости). Сложно дела обстоят по объектам, с которыми идут судебные разбирательства на данный момент. Если суд только начался информация может быть еще не внесена в реестры и базы данных, поэтому собственник может получить «чистую» справку. Но все же основную информацию по арестам и ипотеке ЕГРП содержит.

Зная список бумаг, требуемых при покупке, не сложно определить, как организуется продажа коммерческой недвижимости и какие документы для этого потребуются. Но если у вас возникают сложности, обратитесь в нашу компанию. Мы не только предлагаем риэлтерские услуги, но и даем подробные консультации по всем вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости.

Внимание! В целях повышения качества обслуживания на сайте используются cookie, и отслеживается активность посетителей.

Источник: https://mindscapital.ru/articles/pokupaem-nedvizhimost-bez-problem-kakie-dokumenty-nuzhny-dlia-pokupki-kommercheskoi-nedvizhimosti

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой

Какие документы нужны для покупке нежилого помещения

Приобретение любой недвижимости — ответственный шаг. Если речь о коммерческой недвижимости — это еще и очень сложная процедура. Она всегда сопряжена с рисками.

Если не учесть всех мелочей, покупка может обернуться в будущем дополнительными хлопотами, тратами или даже судебными разбирательствами.

Эта статья о том, как мы проверяем коммерческую недвижимость и на что обращаем особое внимание.

Итак, каждый шаг по порядку!

Анализируем сведения из ЕГРН

Как только известен адрес интересующего объекта — проверяем о нем все доступные и не очень доступные сведения в едином государственном реестре недвижимости: кто является собственником, существуют ли ограничения, запреты, которые могут препятствовать сделке и прочие.

 

Выписка из ЕГРН — очень важный документ, содержащий много информации. К сожалению, в данных реестра могут содержаться технические и реестровые ошибки, т.к.

электронные базы периодически объединяют и совершенствуют. Надо все перепроверять.

Любые ошибки, даже технического свойства, могут являться препятствием регистрации перехода права или создавать сложности в дальнейшем использовании объекта.

 

Учитывая, что коммерческая недвижимость – это не только актив, но и используемый в бизнесе инструмент, предоставляемый в аренду, в залог, в доверительное управление и т.д., мы в своей практике изучаем не только, как обстоят дела с помещением на сегодняшний день, но и что этому предшествовало, разбираем по полочкам историю объекта.

 

Так как любая сделка влечет определенные последствия, важно узнать:

  • какие сделки совершались в период юридической жизни объекта;

  • все ли обязательства по другим сделкам были надлежащим образом прекращены и не смогут ли оказать влияния на будущую судьбу объекта;

  • накладывались ли когда-либо аресты и если да, то в рамках каких судебных процессов, завершены ли разбирательства по данным спорам;

  • не было ли корпоративных споров относительно принятия решения о продаже (например, решение принято неуполномоченным лицом или с нарушениями).

Такие факты не всегда являются для Росреестра основанием наложить ограничения на проведение сделок с этой недвижимостью, но об этом делаются специальные служебные отметки, так называемые, флажки. Чтобы не возникло непредвиденных рисков, важно внимательно изучить всю цепочку сделок с объектом.

Запрашиваем первичные документы

   

Это правоустанавливающие документы, на основании которых продавец приобрел свое право собственности на этот объект. Например, договор купли-продажи, наследования, дарения или, если продавец сам осуществлял строительство объекта, акт ввода в эксплуатацию, проектная, разрешительная документация и т.д.

 

Изучаем:

  • все ли фактические обязательства по договору были исполнены: например, оплата по договору, поскольку возникновение долга у продавца может повлиять на сделку — может быть в процессе подготовки к сделке предъявлено право требования в том числе, в судебном порядке.

  • существенные условия этих договоров.

Так, еще недавно при приобретении прав в порядке приватизации на объект зачастую накладывались ограничения по целевому использованию — только как булочная или, скажем, парикмахерская.

  • не занижена ли стоимость. В случае банкротства предыдущего собственника занижение стоимости может являться основанием для признания сделки недействительной.

Если объект, к примеру, 3 месяца назад приобретался по договору купли-продажи по цене в 5 раз ниже той, по которой продается нам, — это очевидный риск.

 

Естественно, что не покупаются помещения без электричества, тепла и водоснабжения. Запрос и изучение документов, подтверждающих взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, является важной частью проверки.

 

Часто предметом сделки являются объекты, имеющие обременения, например, чтобы расплатиться с банком собственник хочется продать недвижимость и полученные деньги направить на погашение кредита.

В таких ситуациях на этапе проверки анализируются документы, подтверждающие правоотношения с банками.

Еще более распространенная ситуация – сделки по покупке «арендного бизнеса», когда важно проверить условия договоров аренды, доказательства выполнения обязательств по ним и т.д.

 

Это лишь самые общие моменты, которые встречаются в наиболее распространенных сделках

Выявляем особые условия

Некоторые объекты недвижимости могут иметь особые статусы, например, объект культурного наследия или особо охраняемый объект. В дополнительной документации к такой недвижимости (охранные обязательства, паспорта охранных объектов) содержатся особые требования к эксплуатации.

Иногда они могут быть трудновыполнимы или весьма затратны для собственника. Кроме того, наличие особых статутов (например, отнесение имущества к объектам культурного наследия или земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения) влияет на порядок подготовки к сделке и условия будущего договора купли-продажи.

Соответственно, данные условия выявляются, анализируются и учитываются при подготовке к сделке.

Смотрим на месте

   

Любой объект приобретается для конкретных целей и он должен соответствовать определенным характеристикам не только на бумаге, но и фактически. Поэтому важным этапом является проверка технической документации. К ней относятся поэтажные планы, экспликации, кадастровые паспорта на объект.

 

На данном этапе для осмотра объекта часто мы привлекаем профильных специалистов (энергетики, кадастровые инженеры, специалисты по пожарной безопасности и т.д.)с целью выявить, насколько соответствуют данные, заявленные в документах, фактическому положению вещей.

 

Для детального и всестороннего технического обследования технической приспособленности приобретаемого объекта мы иногда даже организуем выезд целых лабораторий с оборудованием, способных проверить состояние и расположение коммуникаций, электрические мощности, работоспособность кабельных линий и так далее.

 

В подавляющем большинстве случаев в помещении, использующемся для коммерческих целей, будут те или иные перепланировки. Что, в общем-то понятно, ведь каждый бизнес приспосабливает помещение под свои нужды.

К сожалению, перепланировки крайне редко бывают надлежащим образом оформлены, так как процесс их согласования длительный и дорогостоящий, связанный с большим количеством административных и бюрократических препонов.

 

Мы обязательно консультируем, какие последствия приобретения объекта с незаконными перепланировками могут ожидать покупателя:

  • возможно ли легализовать имеющиеся переделки;

  • насколько это проблематично;

  • к каким мерам административной и гражданской ответственности это может привести.

Проверяем продавца

Если это юридическое лицо, изучаем:

  • учредительные документы, внутренние положения организации;

  • к компетенции каких органов управления относится принятие того или иного решения (гендиректор, собрание акционеров), чтобы в будущем это не стало основанием оспаривания сделки;

  • все ли этапы в порядке избрания или назначения ключевых лиц были соблюдены;

  • финансовое положение продавца, чтобы учесть риски банкротства;

  • информацию о судебных спорах, которые могут быть даже не связаны с объектом недвижимости, но косвенно могут повлиять на судьбу сделки.

Если это физическое лицо, помимо судебных споров и исполнительных производств важно проверить:

  • семейное положение — нужно ли согласие супруга;

  • справки о медицинском освидетельствовании из неврологического, наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что человек осознает последствия тех действий, которые предпринимает.

    Зачастую переговоры ведутся одним лицом, а объект записан, например, на мать или отца преклонного возраста.

    При необходимости приглашаем на переговоры соответствующих специалистов и просим пройти медицинское освидетельствование.

Итог

Результатом проверки должно стать выявление всех особенностей приобретаемого объекта недвижимости, а также вероятных проблем, связанные с ними. Это позволит обозначить круг дополнительных действий в рамках сделки или сделать вывод о нецелесообразности покупки. Любое решение должно приниматься взвешенно и «с открытыми глазами».

 

Мы предоставляем своим клиентам письменное нормативно-обоснованное юридическое заключение, где указаны все источники и документы, проанализированные в процессе работы, все потенциальные риски — устранимые и которые изменить нельзя, чем они могут грозить покупателю. А также обязательно даем рекомендации с подробным списком необходимых действий для исключения или минимизации негативного влияния этих рисков.

 

Дополнительную информацию о составе и стоимости услуг по проверке коммерческой недвижимости вы можете узнать на странице Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью.

 

Если у вас остались вопросы или вы хотите воспользоваться нашими услугами, позвоните нам или закажите обратный звонок и мы с радостью поможем вам.

 

Ольга Саутина

14.11.2019 г.

Источник: https://www.nedelkopartners.ru/blog/kak-proverit-kommercheskuyu-nedvizhimost-pered-pokupkoj/

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: