Можно ли продать землю под домом

Содержание
  1. Как продать дом без земельного участка инструкция без посредников
  2. Возможно ли продать дом без земли
  3. Какие документы понадобятся для продажи дома
  4. Как оформить продажу дома – пошаговая инструкция без посредников
  5. Как продать часть земельного участка?
  6. Простой способ
  7. Сложный способ
  8. Человек продает землю и дарит дом на ней – какие риски у покупателя?
  9. Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:
  10. Отвечает руководитель агентства недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
  11. Отвечает руководитель аппарата Первого арбитражного учреждения Алексей Савченко:
  12. Отвечает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов:
  13. Отвечает юрист Роман Харланов:
  14. Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:
  15. Дом без земельного участка
  16. Дом и земля оформлены на одного и того же владельца
  17. Дом записан на одного собственника, а участок на другого
  18. Как купить или продать?
  19. Договор купли продажи
  20. Договор дарения
  21. Дарение доли дома
  22. Можно ли продать дом без межевания земельного участка?
  23. Документы
  24. Сложности
  25. Перед продажей
  26. Перед покупкой
  27. Заключение
  28. Можно ли продать участок без дома, что для этого нужно. Покупка участка без дома – особенности сделки
  29. Как можно продать земельный участок без дома
  30. 1. Купля и продажа земли без дома через раздел участка с одним собственником
  31. 2.Продажа и покупка участка без дома с межеванием между несколькими собственниками
  32. Можно ли получить налоговый вычет на земельный участок без дома
  33. Особенности оформления земли без строения

Как продать дом без земельного участка инструкция без посредников

Можно ли продать землю под домом

Возможно ли продать дом без продажи земельного участка, на котором он находится? В Земельном кодексе Российской Федерации существуют четко установленные правовые нормы отвечающие на этот вопрос.

статьи:

1. Возможно ли продать дом без земли

2. Какие документы понадобятся

3. Инструкция как оформить продажу дома

Возможно ли продать дом без земли

Часто возникает вопрос, можно ли оформить продажу дома без продажи земельного участка, на котором он находится.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации сделки с недвижимостью в виде строений, находящихся на земельном участке, осуществляются вместе с земельным участком в случае, когда у здания один владелец.

Правовые нормы, установленные на основании Федерального закона, таковы, что земля и строение на ней связаны воедино.

В понятие недвижимости входит такое имущество, которое напрямую связано с землей. При продаже земли продается и дом.И наоборот – если здание переходит в собственность к другому лицу, та же участь постигает земельный участок под ним.

В тех случаях, когда продается часть здания, одновременно отчуждается пропорциональная ему доля участка земли. При составлении договора на покупку дома, обязательно учитывается земельный вопрос. Если в договоре не прописана передача в собственность земли вместе со строением, он считается недействительным.

В 4 пункте 35-ой статьи кодекса оговариваются исключения из общего правила. То есть, дом и земля становятся не единым целым и не продаются вместе:

  1. если отчуждается часть сооружения, которую нельзя выделить на практике совместно с участком земли;
  2. если земля, на которой находится здание, изъята из оборота.

Какие документы понадобятся для продажи дома

Для оформления продажи дома вместе с землей нужно подготовить следующие документы:

  1. паспорт собственника;
  2. свидетельство на право владения недвижимостью;            
  3. план земельного участка и его технический паспорт;
  4. правоустанавливающие документы;
  5. заявление (адресуется в административный центр);
  6. постановление, выданное администрацией;
  7. юридически оформленный договор на покупку (продажу) строения;
  8. акт приёма-передачи;
  9. свидетельство о регистрации прав покупателей на приобретенный объект недвижимости.

Как оформить продажу дома – пошаговая инструкция без посредников

Сегодня есть много посреднических фирм, которые за весьма приличную плату возьмутся оформить для клиентов продажу либо покупку недвижимого имущества.

Для экономии времени и сил можно воспользоваться услугами одной из них. При  желании можно заняться оформлением сделки самостоятельно.

Для успешного проведения операции рекомендуется действовать в соответствии с несложной инструкцией, состоящей их нескольких последовательных шагов.

Во-первых, нужно выяснить, есть ли в бумагах на дом, оставшихся от предыдущего владельца, также документы на землю. Если вдруг их не обнаруживается, нужно написать в местные административные органы заявление на перевод участка земли в собственность или на получение его в аренду.

Во-вторых, надо получить на земельный участок:

  1. кадастровый план;
  2. технический паспорт;
  3. технические документы;
  4. кадастровый паспорт.

В последней редакции законодательства предусматривается необязательность кадастрового паспорта, если размер участка земли маленький.

В-третьих, следует выяснить, какой размер участка входит в ведение строения. Если площади земли недостаточно для продаваемого здания, понадобится постановление, решающее данный вопрос. Ведь по нормам права собственнику постройки принадлежит как земля под домом, так и участок около него.

В-четвертых, потребуется пригласить специалистов из земельной организации, чтобы:

  1. обозначить границы участка;
  2. составить его план;
  3. выполнить топографическую съемку.

Затем все полученные бумаги нужно подать в центр регистрации земельных участков и получить оттуда на руки выписку из техдокументов.

В-пятых, все перечисленные выше и успешно подготовленные документы подаются в центр регистрации. Оттуда же получается свидетельство на владение недвижимостью.

В-шестых, с помощью грамотного юриста составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи. Затем оформляется акт приема-передачи недвижимого имущества.

По завершении означенных действий продажу дома и земли как единого целого можно считать успешно завершенной.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/401-kak-prodat-dom-bez-zemelnogo-uchastka.html

Как продать часть земельного участка?

Можно ли продать землю под домом

В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.

Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя.

Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки.

Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка.

Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг.

Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом.

Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится.

А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. ( п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

директор АН «Альфа-Групп» Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире – это, чаще всего, комната. А доля земельного участка – не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть – квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

  • Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
  • Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
  • Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет – 400 кв. м. ( “4 сотки”). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

директор АН «Альфа-Групп» При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

директор АН «Альфа-Групп» При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки

Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.

Объявления о продаже земельных участков в Екатеринбурге и Свердловской области

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/country_estate/8401

Человек продает землю и дарит дом на ней – какие риски у покупателя?

Можно ли продать землю под домом

Нужно исходить из того, что при покупке участка без оформления дома впоследствии может возникнуть неприятная ситуация, связанная с расторжением сделки. Участок с домом стоит гораздо дороже, чем просто земельный участок.

Возможна ситуация, когда продавец скажет, мол, ты купил участок, вот им и пользуйся, а домом я буду распоряжаться по своему усмотрению. Тогда Вам придется либо расторгать договор купли-продажи, либо выкупать еще и дом за некую сверхцену.

Дом не следует за землей автоматически.

Не исключен и вариант, когда продавец, имея все документы на дом, решит вывезти «стройматериал» (то есть дом) с земельного участка. И по документам в данном случае он будет иметь на это полное право.

А вот покупатель останется с носом, поскольку по факту окажется, что он заплатил за земельный участок, как за участок с недвижимостью. Поэтому рисковать не стоит.

Будет гораздо правильнее зарегистрировать дом надлежащим образом.

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:

Начнем с того, что и на дом, и на земельный участок обязательно должны быть свидетельства о праве собственности. Так как у нас рыночные отношения, Вы вправе купить земельный участок по любой стоимости, которая будет приемлема как для продавца, так и для покупателя. С домом ситуация интереснее.

Подарить, конечно, Вам дом можно, но поскольку Вы не являетесь с продавцом близкими родственниками, то обязаны будете заплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости имущества, полученного в дар.

При этом Вы должны иметь в виду, что договор дарения может быть оспорен самим дарителем, если он докажет, что Вы содержите имущество в ненадлежащем состоянии, угрожающем окружающим и ему самому, наносящем урон окружающей среде и т. д. Также это могут сделать наследники дарителя (после его смерти).

Договор купли-продажи оспорить сложнее. Договор дарения должен быть обязательно зарегистрирован в Регистрационной палате, и Вы должны получить свидетельство о собственности на дом, иначе документ не будет иметь никакой юридической силы. Особенно если он составлен в простой письменной форме и не заверен нотариально, а право собственности так и останется за дарителем.

Отвечает руководитель агентства недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Если исключить умышленное мошенничество со стороны продавца, то основной риск состоит в том, сможете ли Вы в дальнейшем безболезненно зарегистрировать право собственности на купленный дом. Нюансов здесь множество, основные связаны с нарушением градостроительных норм в части размещения дома на земельном участке.

В целях минимизации таких рисков рекомендую:

  1. Проверить законодательную возможность строительства дома в этом месте на данном участке. Процедура зависит от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка. Если участок имеет статус ИЖС (категория «земли населенных пунктов»), нужно обязать продавца до сделки запросить выписку из правил застройки и землепользования, получить в администрации градостроительный план земельного участка с обозначением пятна застройки и разрешение на строительство дома. Если участок СНТ (земли сельскохозяйственного назначения), то запросить выписку из правил застройки и землепользования.
  2. Проверить, соответствует ли дом полученным документам, а именно: расположение дома на участке относительно границ участка и красных линий, соблюдение требований к этажности и высоте дома. В идеале стоит вызвать геодезистов, которые произведут необходимые замеры и дадут Вам заключение.
  3. Если все в порядке, то в любом случае рекомендую документально оформить факт передачи Вам дома.

Какие документы нужно проверить, покупая дачу?

Какие риски при покупке дома и земли в ипотеку?

Отвечает руководитель аппарата Первого арбитражного учреждения Алексей Савченко:

Согласно действующему законодательству, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. Земельное законодательство закрепляет в себе принцип единства судьбы земельных участков и находящихся на них объектов, поэтому и устанавливает запрет на отчуждение земли без находящихся на ней строений.

Сделка по покупке земельного участка с незарегистрированным домом суд может признать недействительной как несоответствующей требованиям закона. Это достаточно распространено в сложившейся судебной практике. В результате каждая сторона будет обязана возвратить другой полученное в натуре или возместить стоимость в денежном выражении.

В описанной ситуации речь может идти о приобретении самовольной постройки, которой покупатель не сможет потом распорядиться (продать, подарить, завещать и т. д.), так как фактически он не будет являться собственником постройки.

При этом приобретение земельного участка, на котором расположен незарегистрированный дом, позволяет покупателю как законному собственнику земельного участка, впоследствии в упрощенном порядке зарегистрировать право на дом в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случаях, если планируется перепланировка дома или какое-то строительство, то не стоит беспокоиться, приобретая землю с незарегистрированным домом. После того как вы проведете необходимые изменения, можно обращаться за регистрацией права собственности на дом, что позволит избежать сбора многочисленных справок и разрешений.

Таким образом, риски при покупке земельного участка без оформления права на дом все же есть, но достаточно небольшие. В обязательном порядке покупателю необходимо требовать регистрацию дома только в случае, если дом был построен с нарушениями градостроительных правил и норм, во избежание казусов с соседями, а также регистрирующими органами.

Отвечает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов:

Покупка дома без оформления на него документов – крайне рискованный шаг, который не порекомендует ни один юрист. Ведь, согласно действующему законодательству, запрещено продавать участок, на котором находится строение, без продажи последнего.

Однако собственник земли может уверять, что дом не зарегистрирован официально и не числится ни в каких документах. Простейший способ проверить это утверждение – обратиться к публичной кадастровой карте. Дело в том, что государство контролирует дачное строительство, проводя аэрофотосъемку территорий.

Введя кадастровый номер участка, можно найти его фото и сделать вывод, зарегистрированы ли на нем какие-либо строения. Кроме того, при подготовке документов к сделке по продаже земли потребуется справка от официальных органов (например, председателя СНТ) об отсутствии на ней построек.

Конечно, некоторые собственники находят способ «закрыть глаза» на факт постройки дома, но риск, что обман вскроется и приведет к расторжению сделки, весьма высок.

В сложившейся ситуации рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи участка, указав в качестве условия сделки регистрацию продавцом права собственности на строение.

В настоящее время владелец земли может достаточно быстро оформить объект по упрощенному механизму, получившему название «дачной амнистии».

Срок действия этой программы несколько раз продлевался и должен истечь в феврале 2018 года.

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

В документах на мой участок появился запрет на строительство. Как так?

Отвечает юрист Роман Харланов:

Дом на участке в любом случае просто так перейти из рук в руки не может: он все равно указан в цене, так или иначе.

Нужно смотреть, какие правоустанавливающие документы на дом имеются, поскольку существует несколько процедур по признанию дома, даже если изначально строительство было незаконным.

Уточните назначение земли, а также то, каким образом дом был построен. Если нелегально и разрешение на строительство не выдавалось, дом нужно будет узаконить по решению суда.

Допустим, земля имела сельхозназначение, как, например, участок в поле. И там поставили дом, который простыми процедурами ввести в эксплуатацию не получится, – подобные случаи были. Практика такова: владелец выводил землю из сельхозоборота и оформлял права на земельный участок.

Если земля выделялась под садовое товарищество или под что-то подобное, смотрите, выдавалось ли разрешение на строительство дома. И если да, вводился ли он в эксплуатацию. Если не выдавалось, а дом стоит, значит это незаконное строение.

И теоретически администрация может через суд потребовать снести этот дом, хотя подобное случается крайне редко.

Как правило, собственник земельного участка с «незаконным» домом может обратиться в суд, заказать техническую инвентаризацию, «найти» на своем участке этот объект недвижимости и ввести его в эксплуатацию через решение суда.

В любом случае, бояться приобретать такой участок не надо, потому что для частных жилых домов существует упрощенный порядок получения разрешения на строительство, которое выдает местная администрация. И, как правило, с проблемами в этой сфере почти никто не сталкивается. Просто нужно проверить, какой конкретно комплект документов готов предоставить продавец вместе с продаваемым участком.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Из вопроса следует, что фактически находящийся на отчуждаемом земельном участке дом (здание) в договоре купли-продажи не указывается. Здание, находящееся на земельном участке, является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

Законом определено, что судьба земельного участка и всех объектов, на нем расположенных, принадлежащих на праве собственности одному и тому же лицу, следуют одной судьбе, то есть они могут участвовать в обороте только вместе.

Поэтому отчуждение земельного участка без дома, который на нем расположен, осуществляться не должно, а если, несмотря на законодательный запрет, это произошло, то данная сделка может быть признана недействительной.

Иск может подать как продавец, так и покупатель в зависимости от того, кого в конечном итоге не устроит исполнение такой сделки. Признание недействительности сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица.

Последствием признания сделки недействительной является возврат ее сторон в первоначальное положение: возврат покупателю денег и возврат земельного участка продавцу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить участок под строительство: 12 важных текстов

Сколько стоят услуги ЖКХ в разных районах Москвы и Подмосковья?

Как узнать кадастровую стоимость земли в Анапе и посчитать налог?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chelovek_prodaet_zemlyu_i_darit_dom_na_ney__kakie_riski_u_pokupatelya/6717

Дом без земельного участка

Можно ли продать землю под домом

Продавать дом без земли незаконно, и считается невозможным действием. В случае реализации возможно два различных варианта. Которые мы рассмотрим ниже.

Дом и земля оформлены на одного и того же владельца

Согласно настоящему законодательству жилой дом и участок, на котором он расположен это один объект недвижимости. Они составляют единое целое, а значит продать одно без другого, не получится. Данная ситуация рассмотрена в 35-ой статье Земельного Кодекса.

Причем нельзя не только продать, но и унаследовать одно без другого.

И даже внесенные 23-го июня поправки в эту статью ситуации не изменили. Дом и участок являются одним объектом. Это значит, что если владелец пытается реализовать только дом, то он автоматически вместе с ним продает и участок.

Если в договоре на покупку оговаривается реализация только одного дома без прилегающей земли, то оно считается недействительным соглашением. В некоторых случаях оформление подобной сделки может быть признано мошенничеством.

Дом записан на одного собственника, а участок на другого

Но встречаются случаи, когда постройка и участок принадлежат разным собственникам.

Такое возможно, когда гражданин владеет непосредственно домом, а участком распоряжается на основании аренды. В данном случае согласно 3 части 552 статьи ГК РФ вместе с домом покупатель автоматически приобретает и права аренды на землю при условии, что договор аренды на данный момент не просрочен.

Но на землю у нового собственника право собственности не будет поскольку они остаются у арендатора земли. Ему принадлежит только дом. Все права на землю будут указаны в договоре аренды. Он должен постоянно продлевать этот договор с сохранением первоначальных условий.

Также возможно, что продавец землей не владеет, но она оформлена на него на основании договора о неограниченном пользовании. Только в этом случае продается лишь один дом, стоящий на земле.

Как купить или продать?

Другой вариант приобрести дом, но не со всей землей, а только с ее частью этого участка. Такое вполне возможно. Но для этого требуется весь участок поделить на доли, которые будут проданы.

Делается это за счет размежевания. Каждая из новых частей должна будет получить свой кадастровый паспорт и номер, а также адрес.

В таком случае может быть продан только тот участок, на котором по факту находится дом.

Но такое возможно, только если соблюдены наименьшие размеры земли. Они могут отличаться в зависимости от региона страны.

Также возможны ситуации, когда земля под домом вообще никак не оформлена. Например, если она государственная и относится к определенному департаменту. В перспективе в данный департамент можно будет обратиться и арендовать участок под домом либо лишь часть его. А если есть возможность, то и выкупить его.

Но даже при таком развитии событий собственник дома все равно обладает правом пользоваться землей, как минимум в пределах необходимых для обслуживания принадлежащей ему постройки.

Договор купли продажи

С точки зрения оформления документа никаких особенностей нет. Дом в любом случае оформляется с землей. Если участок разделен на доли и дом продан, то все равно за домом числиться участок. Законом установлено минимальное количество земли, которое должно числиться за жилым домом. Часто это 4 сотки. Но в зависимости от региона количество минимального размера может меняться.

Договор дарения

Что касается процедуры дарения то ситуация в точности аналогичная. Подарить дом без прилегающей земли невозможно. С точки зрения закона это один и тот же объект недвижимости. Но и тут допускается разделение земли на части и дарение одной из частей (как это описано выше).

Можно разделить участок, присвоив каждому из новых участков свой кадастровый паспорт и адрес.  Естественно должны быть соблюдены минимальные размеры.  В остальном процедура происходит по стандартной схеме с использованием обычного договора дарения. При этом можно подарить только один из новых объектов недвижимости.

Например, часть нового участка, или дом с оставшейся землей.

Дарение доли дома

Общая долевая собственность на дом предполагает, владение равнопропорциональной доли земельного участка, даже если право на землю не оформлено. Иными словами если дарится 1/3 доля дома, то одаряемый получает право регистрировать за собой 1/3 долю земельного участка.

Доля дома всегда должна быть пропорциональна долей участка.

В соответствие с изменениями 2016 г. в законе о регистрации, все сделки с долями оформляются только нотариально. Нотариус проверит добровольности дарителя, и послужит дополнительным гарантом законности сделки.

Нотариальные расходы будут: от 3000 до 5000 рублей за техническую работу + 0.5% от кадастровой стоимости отчуждаемой доли (суммируется стоимость доли дома и участка, если последний является предметом договора).

Еще одна особенность: если земля не оформлена, то есть она государственная, долю дома, нотариус скорее всего не разрешит продавать пока не будет регистрация земли.

Сделку заверенную нотариусом почти невозможно расторгнуть или отозвать.

https://www.youtube.com/watch?v=r_uVoaLI76w

Подводя итог можно сказать, что продажа земли без дома или дома без земли не законна. А дом и участок это один недвижимый объект и продажа одного без другого запрещена. Единственное решение это разделить их на части и при условии, если это не противоречит законодательству продать их.

Источник: https://Oformovich.ru/dom/dom-bez-zemelnogo-uchastka.html

Можно ли продать дом без межевания земельного участка?

Можно ли продать землю под домом

В последнее время участились разговоры о том, что при продаже земельного участка возникнет вопрос о его межевании.

Вроде бы логично предположить, что это же условие распространяется и на проблему продажи дома. Так это или нет?

Ниже рассмотрим, понадобятся ли услуги кадастрового инженера, если вы продаете домовладение.

Также, узнаем, какие документы нужно будет подготовить, какие сложности могут возникнуть и какие вероятны последствия продажи домовладения без определенных границ надела.

Документы

Чтобы продать дом, нужно одновременно оформлять договор купли-продажи на жилое строение и на земельный участок под ним. Без земли зарегистрировать дом на нового собственника в Росреестре не получится. Если надел не размежеван, то в данных ЕГРН будет отсутствовать информация о границах участка.

Межевание — процедура по определению точных координат поворотных точек вашего надела. Эти данные определяются геодезическим способом кадастровыми инженерами, специалистами, которые имеют квалификационный аттестат.

Все данные фиксируются в документах, объединенных в межевом плане. Затем он передается в кадастровую палату, где вся информация из межевого плана попадает в базу данных ЕГРН.

Как быть, если участок и дом уже зарегистрированы в кадастровой палате и на них были получены документы о праве собственности, но процедуру межевания собственники не проходили?

В первую очередь, необходимо обратиться в Росреестр с вопросом о документах.

Возможно, что границы были определены при прежнем владельце, а новый собственник об этом не знает.

Есть еще один вариант: документы были получены, но не внесены в госкадастр. В этом случае нужно передать их для обработки в Росреестр.

ЕГРН — реестр недвижимости, который объединил в начале 2017 года государственный кадастр и реестр прав. Росреестр — федеральный орган, который ведет ЕГРН.

На этот вопрос нет однозначного ответа.

Продать дом и участок можно без прохождения процедуры межевания земельного участка только в случае, если соблюдаются следующие условия:

  1. На дом оформлено право собственности.
  2. Дом зарегистрирован в кадастровой палате.
  3. Жилое строение не перестраивалось и осталось с теми же параметрами, которые указаны в документах.
  4. Земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования (можно проверить на сайте Росреестра или выписать новые документы через МФЦ).
  5. Конфигурация земельного участка и его границы не изменялись.

Если все указанные условия соблюдены, то дом и участок можно продать без проблем.

Если дом и участок были зарегистрированы давно, и документы не сохранились, то можно оформить новые документы, выписку из ЕГРН. Там будут указаны все данные, которые были внесены при регистрации. Если межевания не было, то в них будет указано, что границы не определены.

Сложности

Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.

Трудности могут возникнуть в следующих случаях:

  1. Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
  2. Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
  3. Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.

Покупатели захотят купить дом только при условии проведения процедуры межевания.

После определения границ кадастровым инженером и занесения результатов в межевой план, площадь и конфигурация участка могут сильно пострадать.

Вполне возможно, что видимая до продажи граница передвинется и будет проходить через постройки или посадки.

Ни то, ни другое потенциальным покупателям не нужно, поэтому большинство из них предпочитают отдать деньги за отмежеванный участок.

Перед продажей необходимо собрать все документы и обратиться с ними в Росреестр.

Продавец и покупатель могут по-разному воспринимать межевание: продавец участка — как вынужденную необходимость, покупатель — как комфортную составляющую.

В зависимости от того, смогут ли продавец и покупатель найти общий язык относительно вопроса определения границ, будет зависеть состоится сделка или нет.

Перед продажей

Продавец не обязательно должен делать межевание земельного участка перед продажей. Среди документов, которые потребуются при переходе прав собственности от продавца к покупателю, нет межевого плана. Это значит, что можно продать участок, который значится с неопределенными границами.

Почему же многие из тех, кто собирается продать свой участок, вызывает кадастрового инженера для проведения процедуры межевания?

Причины могут быть следующими:

  1. Выделение участка из общей собственности.
  2. При объединении двух и более участков.
  3. Для узаконивания «прирезков».
  4. Из-за конфликтов с соседями.
  5. Для возведения жилого дома и получения разрешения на строительства.
  6. Для изменения статуса участка и повышения его цены.

Проведенная процедура межевания дает уверенность в своих границах, поскольку все геодезические работы проводятся с точностью до 1 см. Это означает, что и площадь, указанная в документах, будет соответствовать настоящей.

Перед покупкой

У покупателя есть не меньше причин, чтобы купить дом с размежеванным участком. В противном случае межевание придется делать уже после сделки. Но в этом случае могут возникнуть сложности.

Возможно, покупатель не будет подробно проинформирован о конфликте с соседями. Или настоящие границы будут далеко не такими, какими они казались до подписания договора купли-продажи.

При покупке дома с участком без межевания могут возникнуть следующие сложности:

  1. Предполагаемая площадь участка может быть завышена из-за неправильно проведенной межи с соседями. В результате уточнения площадь может сократиться.
  2. Конфликты с соседями могут привести к уточнению ими своих границ, в результате чего пострадают ваши постройки или посадки. Судебные тяжбы также не добавят радости покупателю.
  3. Незаконно прирезанные земли могут быть неоформленными. Но при этом продавец их демонстрирует как свои.

В целом покупатель должен предусмотрительно относиться к будущему приобретению. Нужно понимать, что покупая участок без межевания, вы получаете «кота в мешке». Сделка может быть как удачной, так и неудовлетворительной.

Межевание дает возможность ясно представить границы надела.

Заключение

Если посмотреть на ситуацию объективно, то недешевая процедура межевания полностью оправдывается при продаже. Определение границ кадастровым инженером — это один из факторов, повышающий ликвидность объекта недвижимости.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/mezhevanie/prodazha-doma-bez-procedury

Можно ли продать участок без дома, что для этого нужно. Покупка участка без дома – особенности сделки

Можно ли продать землю под домом

Продажа недвижимости может включать различные варианты – отчуждение всего объекта, одной части или нескольких долей. Нередко продавцы сталкиваются с ситуацией, когда реализация земли отдельно от строения и наоборот, недопустима. Рассмотрим, можно ли купить участок без дома или продать, без нарушения законодательных положений.

Согласно статье 35, пункту 5 Земельного кодекса РФ, отчуждать часть постройки без выделения равноценной доли надела, что указывается в праве собственности, незаконно. В ЗК закреплено положение о неотъемлемости строений и земли под ними

Как можно продать земельный участок без дома

В пункте 4, статьи 35 Земельного кодекса отмечено, что нельзя отчуждать землю без здания, находящегося на нем. Тогда можно ли продать участок отдельно от дома? Да, но в качестве объекта в данном случае рассматривается только надел, не занятый какими-либо сооружениями. Чтобы избежать проблем с законодательством, потребуется разделить территорию и подтвердить это документально.

В договор купли продажи земельного участка без дома вносится детальная информация по наделу

Нужно определить, какая именно территория находится в ведении постройки. Для этого вызывают инженера, который:

  • Обозначит границы земли.
  • Составит детальный план.
  • Осуществит топографическую съемку.

Когда земельной площади закрепленной за домом недостаточно, не обойтись без постановления соответствующих органов.

Особенности пунктов договора об отчуждении земли без дома

Есть несколько вариантов межевания территории, в зависимости от числа владельцев, указанных в праве собственности:

1. Купля и продажа земли без дома через раздел участка с одним собственником

После того как владелец с полученными бумагами обратится в центр регистрации за выпиской технической документации и оформит все права, необходимо разделить территорию на зоны. При межевании каждому участку присваивается:

  • Кадастровый номер.
  • Свидетельство о праве собственности.

Единоличный собственник имеет право разделить свой участок на два и более надела. При этом в его распоряжении обязательно остается та земля, где возведено жилое здание.

Хозяин может беспрепятственно продать часть участка без дома. В статье 11, пункт 4 ЗК РФ, указано, что новый владелец сможет возвести на участке новое строение, без согласия продавца и соседа на строительство.

Потребуются только соответствующие разрешительные бумаги

2.Продажа и покупка участка без дома с межеванием между несколькими собственниками

Можно ли оформить участок без дома, где есть доли нескольких владельцев – да, но только в том случае, если он отвечает всем требованиям. Территория должна быть делимой, то есть отсутствует публичный сервитут или арендные отношения. Кроме того, важно соблюдение таких пунктов:

  • Неограничен доступ к созданным наделам.
  • Сохранено целевое назначение новообразованных участков.
  • Отсутствуют запреты, аресты или другие ограничения по земле.
  • Соблюдены нормы о наименьшем размере.

Для Ленинградской области минимальный размер земли с жилым сооружением составляет 4 сотки

Нужен агент
по недвижимости?

Если участок, на котором стоит дом неделим, то существует несколько вариантов решения проблемы:

  • За землей сохраняется статус общей собственности. Порядок распределения определяют совладельцы.
  • Собственники продают весь надел и вырученную сумму распределяют между собой.
  • Владельцем участка становится собственник, выплачивающий другому претенденту денежную компенсацию.

Оформить участок в собственность без дома можно после заключения соглашения о разделе землевладения. В документе необходимо указать:

  • Личные данные участников сделки.
  • Реквизиты правоустанавливающего документа на участок.
  • Адрес и кадастровый номер земли, дату присвоения.
  • Согласие на добровольное межевание.
  • Условия раздела, размеры новых наделов в процентном или численном соотношении.

Если Вам необходимо размежевать садовый или дачный надел, чтобы продать части раздельно, обратитесь к главе СНТ.

Договор о решении разделить надел можно заключить в нотариальной конторе или местных органах власти

Можно ли получить налоговый вычет на земельный участок без дома

На налоговый вычет на земельный участок без дома можно рассчитывать лишь в том случае, если земля покупалась для ИЖС. Для этого потребуется предоставить в налоговую службу доказательства:

  • Проектную документацию на застройку.
  • Акты, подтверждающие оплату материалов для возведения.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Особенности оформления земли без строения

Если Вы хотите купить или продать земельный участок без дома, чтобы при оформлении не возникло сложностей, необходимо:

  • Сравнить данные кадастрового плана с теми, что указаны в праве собственности. Информация должна в точности совпадать.
  • Проверить статус надела, местоположение и указанное назначение. Территория может оказаться рекреационной, сельскохозяйственной и т.д. В этом случае использовать ее для жилой застройки запрещено.
  • Выяснить есть ли по объекту обременения. Обратившись в МФЦ можно сделать запрос на получение данных об ограничении прав собственника, запретах и арестах.

Если Вы хотите купить участок, являющийся наследным имуществом, убедитесь, что его продают законные наследники, и по объекту нет открытых судебных разбирательств

Чтобы подробнее узнать, можно ли продать участок без дома в Ленинградской области и как это правильно сделать, звоните в АН «Колизей». Обращайтесь, специалисты проконсультируют Вас по всем нюансам сделки!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-uchastkov/kak-prodat-ili-kupit-zemelniy-uchastok-otdelno-ot-doma

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: