Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Содержание
  1. Как продать комнату в коммунальной квартире правильно – необходимые документы
  2. Как получить согласие соседей
  3. 1. Что делать, если возникли проблемы с соседями
  4. 2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже
  5. 3. Игнорирование соседями уведомления
  6. 4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно
  7. 5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе
  8. 6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство
  9. Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры
  10. Что такое преимущественное право покупки в коммуналке
  11. Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире
  12. Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
  13. Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры
  14. Если соседи препятствуют продаже комнаты
  15. Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире – Property911 – интернет-журнал о недвижимости
  16. Право преимущественной покупки
  17. Пошаговая инструкция
  18. Отчуждение
  19. Подготовка необходимой документации
  20. Поиск покупателя
  21. Составление предварительного договора
  22. Регистрация права собственности
  23. Расчет и передача ключей
  24. Сложности, подводные камни, риски для покупателя
  25. Пошаговая инструкция и основные нюансы продажи комнаты в коммунальной квартире: 8 этапов
  26. Комната в коммуналке: понятия практические и правовые
  27. О возможности продажи комнат в коммунальной квартире
  28. Кого надо уведомить о продаже, нужно ли согласие соседей?
  29. Договорённости с соседями
  30. Если возникают проблемы
  31. Какие документы нужны для продажи?
  32. Инструкция по заключению сделки и образец договора
  33. Нюансы сделки: получение денег
  34. Как оформляется договор купли-продажи?
  35. Выводы

Как продать комнату в коммунальной квартире правильно – необходимые документы

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

  1. Определение собственником цены, условий продажи на свою комнату.
  2. Нотариальное оформление извещения для соседей с обозначением цены и о том, что комната выставляется на продажу.
  3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи комнаты.
  4. Оформление разрешения на продажу своей доли у нотариуса в случае принадлежности комнаты сразу нескольким собственникам.
  5. Выписка всех жильцов из комнаты перед выставлением комнаты, взятие справки о выписке в паспортном столе.
  6. Заключение сделки, оформление у нотариуса договора купли-продажи на комнату.

Как получить согласие соседей

Именно получения согласия от соседей добиться трудно, что зачастую приводит к трудностям при продаже комнаты, поскольку собственники соседних комнат они имеют преимущественное право при продаже отдельной комнаты. Процесс продажи в связи с этим может значительно затянуться.

По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.

Также о выставлении комнаты на продажу должны знать:

  1. Районная администрация или Жилищный комитет в случае проживания соседей по договору соц. найма.
  2. Отдел опеки при наличии собственников комнаты: инвалидов, несовершеннолетних детей.

Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.

Полученный отказ нужно зарегистрировать и заверить у нотариуса. Соседи в течение 1 месяца могут изъявить желание выкупить предложенную долю и о принятии данного решения сообщить продавцу.

Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.

Бывает так, что приобрести отчуждаемую комнату желают сразу 2-3 соседа – собственника, тогда продавец вправе решать самостоятельно, кому продать комнату, поскольку преимущественное право у соседей распространяется только на выкуп всей квартиры, причем за цену, установленную продавцом.

Продажа постороннему лицу отчуждаемой комнаты возможна лишь по цене, указанной в извещении либо выше, но никак не ниже. В случае занижения стоимости соседи вправе оспорить данный факт, доказать неправомерность подобной сделки.

Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги.

Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.

1. Что делать, если возникли проблемы с соседями

Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:

  1. Отказа соседей от получения уведомления.
  2. Хранения молчания соседей после получения уведомления.
  3. Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
  4. Проживания соседей в других городах.

Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.

2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже

Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.

3. Игнорирование соседями уведомления

Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.

Далее, свидетельство и договор купли-продажи нужно предоставить в Росреестр. Продать комнату в случае игнорирования соседями можно будет и без их письменного согласия.

4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно

Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.

Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.

Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.

5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе

Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.

6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.

Далее, уже при сделке по купле-продаже приложите данное решение суда, также уведомление либо отказ о наследников.

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:

  1. Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
  2. Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
  3. Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
  4. Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
  5. Договора купли-продажи.
  6. Экспликации.
  7. Выписки из БТИ.
  8. Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
  9. Акта приема-передачи помещения.
  10. Правоустанавливающих документов на комнату.
  11. Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
  12. Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.

Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.

Что такое преимущественное право покупки в коммуналке

Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату.

На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности. Преимущественное право действительно для соседей в течение 30 дней.

За этот время они могут согласиться на приобретение доли либо отказаться, обозначив свое решение в письменной форме.

При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Обойти преимущественное право можно:

  1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
  2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
  3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.

Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.

Источник: https://prostopozvonite.com/realty/prodazha/komnatu-v-kommunalnoj.html

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

/ Квартира / Коммунальная квартира

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире.

Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/kommunalnaya-kvartira/prodazha-komnaty.html

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире – Property911 – интернет-журнал о недвижимости

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Встречается, что на рынке недвижимости появляются объявления о продаже комнаты в коммунальной квартире. Это обычно доля в квартире, имеющая несколько комнат, которую необходимо продать.

Так как оформление в собственность такого объекта сложное, то рекомендуется подобрать хорошего специалиста. Ими являются либо риэлторы с немалым стажем работы и с большим послужным списком, либо юрист по недвижимому имуществу.

Право преимущественной покупки

Под термином право преимущественной покупки понимается тот факт, что право купить комнату изначально предоставляется другим собственникам квартиры, т.е. соседям по «коммуналке». Перед продажей долевой собственности — соседи должны быть оповещены о предстоящей продажи доли.

Обычно их уведомляют заказным письмом или через нотариуса. Уведомление от нотариуса более грамотно составляют и оспорить его сложнее, чем заказное письмо, поэтому лучше этот метод оповещения. От получения уведомления соседями будут зависеть дальнейшие действия.

От соседей – собственников потребуется нотариальное согласие на приобретение, если они согласны купить соседнюю жилплощадь, либо отказ от преимущественного права на покупку.

В случае если такой документ получать невозможно (соседи могут препятствовать осознано), то продажа квартиры не состоится.

Если уведомление не доставлено, то оно вернется назад и после его возвращения через месяц можно смело продавать комнату.

Бывает, что человек, которому принадлежит остальная часть квартиры изъявляет свое желание приобрести комнату, но у продавца уже наметился покупатель, тогда продажа возможна по закону соседу.

Обходят право преимущественной покупки с помощью заключения договора дарения. Только его оспорить в суде невозможно.

Бывают конечно и исключения из правил, но все же это сложный и трудоемкий процесс. Подарить можно как часть комнаты, так и всю площадь.

Важно! Условия продажи объекта одинаковы как для соседей-собственников, так и для постороннего покупателя.

Пошаговая инструкция

Перед процедурой продажи комнаты у владельца должно быть подтверждено право собственности на нее. Для этого подойдет как свидетельство о праве собственности, так и выписка из ЕГРН. По новому законодательству с 2017 года она является таким же правоустанавливающим документом на недвижимость.

Продажа комнаты в коммуналке происходит в таком порядке:

  1. Определиться по каким условиям и за какую цену будет продана комната. Чтобы узнать стоимость жилплощади можно обратится либо к оценщику, либо к риэлтору. Первому нужно заплатить за акт проведенных работ по оценке, а второму можно заплатить по желанию, если вы собираетесь сотрудничать с риэлтором, а если нет, то ничего платить не нужно. Можно оценить комнату самостоятельно — посмотреть аналогичные объявления в интернете. Стоимость комнаты рассчитывается из составляющих:
    • площадь продаваемого объекта;
    • планировка квартиры;
    • местоположение, инфраструктура, состояние многоквартирного дома;
    • Количество собственников на одной территории;
    • сроки продажи (у покупателя могут возникнуть вопросы, если объект продается долгое время и скорее всего он тоже передумает покупать, ожидая подводных камней). Налог с продажи – 13%.
  2. Оформить бланк уведомления о предстоящей продаже объекта через нотариуса или почтой и разослать всем соседям-собственникам. Дождаться ответа, а если не поступил в течение месяца или пришел отказ, то продавать посторонним лицам.
  3. Подготовить документацию для сделки.
  4. Если комната в собственности у нескольких владельцев, тогда потребуется нотариальное разрешение от них. Например, у двух братьев по ½ комнаты, одному из них необходимо согласие от другого на продажу, либо они оба должны присутствовать на сделке.
  5. Выписаться из комнаты и предоставить справку о выписки из паспортного стола.
  6. Заключить договор купли-продажи в регистрационном органе.

Отчуждение

Перед продажей комнаты по хорошему сценарию постороннему лицу необходимо оповестить сособственников о предстоящей продаже и получить от них согласие, но если соседи игнорируют данное уведомление в этом случае, т. е. уклоняются от его получения, то через 30 дней после возврата письма можно квартиру продать постороннему.

То же относится если собственники отсутствуют по тому адресу, куда отправлено письмо. Если соседи отказывают в совершении сделки с посторонним, тогда

В уведомлении о продаже комнаты указываются:

  1. ФИО соседа-собственника.
  2. Условия проведения сделки.
  3. Цена на объект недвижимости, сумма аванса.
  4. Форма оплаты. Как будет приобретаться объект? В ипотеку, в рассрочку или сразу по полному расчёту.
  5. В какие сроки освободится жилье.
  6. Дата и подпись собственника жилплощади.

Важно! В случае изменений условий продажи, уведомление редактируется и отправляется заново.

Подготовка необходимой документации

Перед продажей приватизированной жилплощади в «коммуналке» нужно будет собрать документацию:

  1. Удостоверение личности всех участников сделки.
  2. Справку о выписки с продаваемой жилплощади.
  3. Если покупатель – постороннее лицо, тогда понадобится уведомление о продаже, которое было отправлено всем соседям — собственникам.
  4. Договор купли-продажи.
  5. Выписка БТИ.
  6. Кадастровый план квартиры.
  7. Акт приема — передачи комнаты.
  8. Свидетельство о праве собственности на комнату или по новым правилам выписку из ЕГРН.
  9. Разрешение других владельцев комнаты на продажу заверенное у нотариуса.
  10. Если присутствуют несовершеннолетние собственники, тогда разрешение органов опеки.

Поиск покупателя

Для поиска покупателя на комнату подойдут два варианта: первый – искать покупателя самостоятельно или второй вариант – обратится к риэлтору. Но нужно учитывать, что посреднику придется заплатить за работу некую сумму за оказанные услуги.

Хоть и комиссионные они прибавляют к основной стоимости недвижимости, бывают случаи, когда покупатель просит торг и в итоге «двигается» продавец, отдавая комиссию из той суммы, за которую он хотел изначально продать свою комнату.

Помните продать комнату можно и соседям по коммунальной квартире, к тому же у них право на преимущественную покупку соседней жилплощади. А если им не нужна комната, тогда необходимо искать покупателя «с улицы».

Для этого необходимо:

  1. Напечатать грамотно объявления о продаже (в интернете множество шаблонов по их написанию) и расклеить их во всевозможных местах скопления людей. Этот пункт как старый дедовский метод будет считать.
  2. Разместить объявление в печатных изданиях можно в областных и в районных газетах в рубрике недвижимость.
  3. Подать объявления на различные сайты о продаже недвижимости. Сегодня популярны Авито, Циан, а также на сайтах относящимся к региону продаваемого объекта.

Работает отлично «сарафанное радио» —  можно же продать и по знакомым. Но это в наше время недостаточно для продажи комнаты, так как мы живем в век информационных технологий. Рекомендуется использовать все вышеперечисленные методы.

Что касается сотрудничества с риелтором – это наиболее простой и быстрый способ продажи комнаты. Но при выборе агента стоит обратить на стаж работы и отзывы его клиентов.

Составление предварительного договора

В предварительном договоре купли — продажи комнаты или доли в коммунальной квартире, прописывается все то же самое что при купле-продаже любого другого объекта недвижимости.

Бланк предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире здесь для Word.

Обязательно указываются:

  1. Паспортные данные сторон.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Адрес объекта недвижимости, в нашем случае комнаты.
  4. Сроки выхода на сделку, т.е. дата подписания основного договора купли-продаже в МФЦ или Росреестре.
  5. Какой способ оплаты, например, ипотечные средства или наличные, с применением материнского капитала или сертификата «молодая семья».
  6. Стоимость комнаты.

Отличительной особенностью предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире является написание пунктов:

  • об уведомлении соседей-собственников, а также сроки оповещения;
  • площадь комнаты и общая площадь квартиры, а также квадратные метры от общей площади – это ванна, кухня, санузел;

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности на комнату в коммунальной квартире проходит, как и все сделки с недвижимостью в Росреесре или МФЦ.

Чтобы зарегистрировать право собственности, на сделку необходимо явиться покупателям и продавцам или их законным представителям, действующим по доверенности и заполнить заявление. Его можно оформить непосредственно во время сделки, а можно по образцу находящемся на официальном сайте Росреестра.

Также на сайте можно предварительно записаться на сделку и явится к определённому времени. Это хороший вариант, так как не придется стоять в живой очереди.

Документы можно предоставить лично, выслать по почте, через сайт.

Единственный нюанс в оформлении договора купли-продажи, по новому законодательству действие должно проходить у нотариуса. После того, как он заверен перемещаются в регистрационный орган и уже там продавцы снимают с учета, а покупатели ставят на регистрационный учет приобретенную комнату.

Срок регистрации комнаты 10 рабочих дней, если она куплена по ипотеке, тогда 5 дней. В случае приостановки оформления, после исправления ошибок или предоставления дополнительных документов, свидетельство выдается через 3 рабочих дня.

Расчет и передача ключей

Рассчитывается покупатель так, как указано в договоре купли- продажи согласно пункту «порядок расчетов».

Если в договоре прописано, что он должен рассчитаться полностью при подписании основного договора купли продажи, то он так и расплачивается. Если половина на подписании предварительного договора, а другая половина на подписании основного – то так и происходит.

В случае ипотеки указывается расчет в банке, где средства лежат на счету или в банковской ячейке.

Ключи от жилья продавцы обычно передают покупателям в течение 14 дней. Многие составляют акт приема — передачи, в котором указывается срок передачи объекта во владение и что остается в комнате и прилегающей территории (квартире), в каком состоянии продается.

Он необходим чтобы потом не случилось, так что бывший собственник выкрутил все лампочки или забрал газовую плиту. По закону все что указано в техническом плане квартире должно оставаться — это ванна, туалет, раковина, плита, газовая колонка.

Сложности, подводные камни, риски для покупателя

Сложности в оформлении:

  • Оповещение соседей о продаже комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире. Они далеко не всегда лояльно относятся к подобному роду действиям и могут сознательно избегать получения оповещений. Перед продажей необходимо ждать соседей — собственников, а уже потом только заключать договор задатка или аванса с покупателями.
  • Подписывать договор купли-продажи по новому законодательству необходимо у нотариуса. Иначе ситуация состоит при обычных сделках. В случае продажи комнаты этот пункт обязателен, а уже после выходить на сделку непосредственно в регистрационных органах по мету находящегося объекта недвижимости.

Следует отнестись с особой осторожностью при покупке комнаты в коммунальной квартиры, так как существует риск остаться не с чем. Необходимо быть осторожнее если предлагают заключить договор дарения вместо договора купли-продажи.

Скорее всего тут существует некий подвох. Запросите у продавца или агентства согласие соседей на продажу, если оно есть, то переживать не стоит, а в случае его отсутствия лучше отказаться от подписания подобного договора.

Он может быть оспорен в суде, даже если «подарили» комнату в коммунальной квартире. Хоть это редкий случай, когда у одаряемого отнимают комнату, но все же зачем тратить силы и нервы на судебные разбирательства.

Юристы рекомендуют тщательно проверять все документы на комнату, если покупатель не компетентен в этом вопросе за помощью лучше обратится к специалистам. Не стоит заключать договор дарения и нужно предварительно удостоверится в подлинности всех документов, в том числе уведомления соседей на продажу комнаты.

Источник: https://property911.ru/kvartira/prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire.html

Пошаговая инструкция и основные нюансы продажи комнаты в коммунальной квартире: 8 этапов

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнат в коммунальных квартирах – один из самых сложных практических вопросов, связанных с недвижимостью. Такие объекты не входят в группу самых интересных для тех, кто занимается реализацией. Оформление документов для продавцов так же связано с большим количеством проблем.

Комната в коммуналке: понятия практические и правовые

Коммунальные квартиры в качестве понятия появились ещё в прошлом веке, на протяжении 20-30-ых годов. Тогда привычным был отъём лишних метров у тех, чьё жильё считалось просторным. В комнаты, принадлежащие одной и той же квартире, заселяли сразу несколько семей.

Граждане владели правом собственности, но основанием чаще всего был соцнайм. Но понятие с трудом становится частью современной действительности в нашей стране.

Современное федеральное законодательство точного определения для коммунальных квартир не даёт. Лишь один из нормативных актов поможет получить примерное представление.

Имеется в виду целевая программа расселения для Петербурга. В данной программе говорится, что название коммунальных получают квартиры, в которой пять и более жилых помещений, принадлежащих пяти и более гражданам, которые не являются членами одной семьи.

Право собственности может быть основано на договоре или сделке, других типах действий, описанных в законодательстве.

Комнаты в коммуналках лишь в некоторых параметрах схожи с объектами, на которые оформлена собственность в долях. В коммуналках у каждого из жильцов есть право на получение конкретной комнаты.

Для тех, кто оформил долевую собственность, доступны только места с так называемым общим пользованием.

Как составить договор дарения квартиры? Образец и правила по ссылке.

Можно описать следующие признаки, которыми отличаются именно коммунальные квартиры:

  • Каждый жилец приобретает свою комнату по отдельному правовому основанию, которое никак не зависит от других людей.
  • Каждая комната оформлена на отдельного человека. Некоторые могут использовать социальный найм для того, чтобы распоряжаться местами общего пользования. Либо собственность на них оформляется в долях.
  • Проживание разных семей в каждой из комнат. Каждая из семей при этом оплачивает коммунальные услуги отдельно. И на них заводятся отдельные счета специалистами компаний по обслуживанию.

О возможности продажи комнат в коммунальной квартире

Для некоторых коммунальных квартир приватизация уже завершилась полностью. Но есть и варианты с социальным наймом, с отдельными комнатами, прошедшими приватизацию.

Продажа сама по себе – реализация права распоряжения собственностью по своему усмотрению. Это одно из важнейших прав, которые вообще доступны собственникам.

Право продавать комнаты в коммуналках есть только у владельцев, либо у тех, кто наделён соответствующими полномочиями. Она должна быть приватизирована, если есть желание оформить продажу.

Если квартира неприватизирована, то можно осуществить обмен, на другое жильё, не прошедшее приватизацию. Обмен относится к специфическим договорам, которые заключают между собой собственники квартир.

Наймодатели-собственники жилья играют в этом договоре важную роль, хотя подписывают его только непосредственные наниматели.

Перечень документов для регистрации договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Кого надо уведомить о продаже, нужно ли согласие соседей?

Первый шаг – общение с теми, кто обладает правом для преимущественной покупки. Согласовывать продажу не нужно лишь с теми, кто живёт на территории на основании договоров аренды, либо социального найма. А вообще уведомления направляются всем соседям.

Для получения всей информации рекомендуется обратиться к сотрудникам Росреестра. В этой организации легко получить выписку, в которой напишут обо всех правообладателях, правах на конкретный объект недвижимости.

Соответствующие уведомления требуется отправить жителям коммунальной квартиры с правами собственника. При наличии квартир без чьей-либо приватизации соответствующее уведомление направляется органу власти, отвечающему за управление муниципальным имуществом.

Особого разговора заслуживают ситуации, которые касаются несовершеннолетних. В Законе существует разделение несовершеннолетних по двум категориям.

  • Те, кому нет 14. У них ещё Гражданская правоспособность отсутствует. Это значит, что только родители, опекуны, или другие официальные представители принимают решение о покупке комнаты, либо об отказе от неё.
  • В пределах 14-18 лет. У них есть правоспособность, но в усечённом виде. Способны на самостоятельное выражение воли, но окончательное решение остаётся за родителями.

Можно ли купить квартиру по военной ипотеке? Обо всех нюансах читайте в данном материале.

Органы опеки и попечительства так же тщательно контролируют любые сделки, связанные с реализацией прав несовершеннолетних. Они так одобряют такие сделки, в письменной форме.

Договорённости с соседями

Рекомендуется использовать письменную форму в случае, когда нужно попросить соседей отказаться от преимуществ при покупке. Если отказ получен – он обязательно удостоверяется у нотариуса, проходит регистрацию в соответствующем органе.

Законом установлено, что соседи могут дать ответ на такую просьбу максимум за месяц с того момента, как просьбу получили. Если же за это время отказа не получено – считается, что они всё-таки отказались от своих прав. С этого времени согласие соседей для продажи не требуется.

Что лучше — дарственная или завещание? Особенности каждого документа, плюсы и минусы можно посмотреть в материале по ссылке.

Встречаются ситуации, когда согласие на приобретение отчуждаемой комнаты дают сразу несколько собственников. Тогда продавец сам решает вопрос, на своё усмотрение.

У соседей-собственников есть только право на покупку, другие прерогативы у них отсутствуют. Допустимо проведение сделок только по ценам, которые устанавливали сами продавцы.

Если возникают проблемы

Иногда бывает так, что сами соседи создают намеренные препятствия для продажи. Или направление извещений становится проблематичным по другим, более объективным причинам. Например, соседи проживают в другом месте.

В других случаях намеренно избегают получения письменных извещений. Лучший вариант решения – всё-таки попытаться вручить извещения. При невозможности мирного решения допустимо заменить договор покупки на дарение.

Есть ли способы получить кредит без множества справок? О том, какие банки дают кредиты без справок вы узнаете из данной публикации.

Используя эту схему, продавцы могут предпринимать такие действия.

  • Получение денег от покупателей. Просто тип договора будет оформлен другой.
  • Оформить на имя потенциальных покупателей договор дарения. Но лишь для части доли. В этом случае покупатель как бы становится соседом собственника. Потом можно предложить выкупить всю комнату целиком.

Такие сделки легко получают статус ничтожных, если соседи выдвигают соответствующие требования. Но доказательства в данном случае предъявить очень трудно. По возможности, рекомендуется пользоваться законными механизмами, при оформлении любых сделок.

Опись письма с извещением о продаже комнаты в коммунальной квартире.

Какие документы нужны для продажи?

Для того, чтобы зарегистрировать сделку продажи, придётся собрать внушительный пакет документов.

  1. Разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников.
  2. Согласие других собственников, с нотариальным оформлением.
  3. Документация на комнату с установлением права собственности.
  4. Акт приёма-передачи.
  5. Кадастровый план по отчуждаемому помещению.
  6. Выписка из БТИ, включающая экспликацию.
  7. Договор по покупке или продаже.
  8. Извещение с самим намерением продать комнату. Обязательно стоит указать условия сделки вместе со стоимостью. Эти условия сначала рассылаются заказным письмом другим собственникам. Чтобы они согласились с предложением, либо отказались от него. Это особенно важно, если в роли покупателей выступают посторонние лица.
  9. Справка для подтверждения факта выписки старых владельцев.
  10. Паспорта всех, кто принимает участие в соответствующей сделке.

Чем кредит отличается от ипотеки? Что лучше выбрать — читайте по ссылке.

Инструкция по заключению сделки и образец договора

Несколькими этапами проводятся любые сделки, связанные с отчуждением комнат в коммуналках.

  • Сначала определяются условия, на которых продаётся тот или иной объект недвижимости.
  • Потом направляют уведомления о намерении соседям, обладающим преимущественным правом.
  • На протяжении месяца надо ждать отказа или ответа, либо молчания.
  • Только после этого приступают к поиску покупателей со стороны.
  • Составляют договор.
  • Регистрируют право собственности.
  • Передают средства, ключи от недвижимости.
  • Передают все необходимые документы.

Образец типового договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире можно скачать здесь.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.

Нюансы сделки: получение денег

В зависимости от стоимости и сложности, доверия между сторонами, можно использовать разные способы передачи денежных средств.

  1. Использование банковских ячеек. Для этого в банке арендуется отдельный депозитарий. Сначала деньги помещаются внутрь ячеек. Лишь в момент заключения договора продавцу передают координаты банка вместе с самим доступом. Даже такой способ полностью не защищает от мошенников, но уберегает от возможных разбойных нападений.
  2. Использование аккредитива в передаче денег. Аккредитивом называют условный документ, согласно которому на счёт продавца оплата перечисляется банком только в том случае, когда он предъявляет документы на объект недвижимости. Стоимость аккредитива больше, чем у ячейки. И на его оформление уходит гораздо больше времени. Но этот способ отличается и большей безопасностью.
  3. Передача денежных средств после оформления материнского капитала или кредита.
  4. Личный расчёт.

Как оформляется договор купли-продажи?

Стандартная процедура оформления состоит из нескольких этапов:

  • Уведомление остальных жильцов отправляется за месяц до выставления объекта на продажу. Направляется телеграмма, или уведомление обычной почтой тем, кто отказывается от проставления подписи. Нужно получить документ с почты, пусть даже на нём будет стоять обычная отметка об отказе от получения.
  • В адресное бюро или суд обращаемся, если соседи отсутствуют на протяжении долгого времени.
  • Необходимо получение: счетов из управляющей компании, выписки из домовой книги, справки от служащих в Федеральном реестре по недвижимости.
  • Заключение предварительного договора с покупателем. Составляется в письменной свободной форме. В рамках этого договора подписывают соглашение по условиям сделки с итоговой ценой и суммой аванса.
  • Далее идёт основной договор. Его форма тоже свободная, но обязательно наличие нескольких пунктов. Необходимо подробно описать своё имущество, перечислить лиц, проживающих в квартире; дать информацию по правам и обязанностям сторон. Важный момент касается порядка, в котором проводятся расчёты. Надо написать о размере сумм, месте и времени, где проводят оплату.
  • Договор заверяется у нотариуса. Но документ не нужно регистрировать с помощью Росреестра.

Покупатель с продавцом обязаны указывать данные по паспорту. И информацию о том, на ком лежат расходы по государственной регистрации. Не стоит забывать о наименовании самого органа, куда на регистрацию относят документ.

Выводы

Такие сделки часто расторгают, потому что они ведут к ухудшению условий для других проживающих. Суд расторгает договора, даже если все юридические формальности были соблюдены. От этого не застрахованы ни продавцы, ни покупатели.

Для покупателей важно проверить вообще все обстоятельства, связанные с заключением сделки. Разумное решение – подключение услуг специалиста, который работает именно с этим рынком. При участии профессионала будут соблюдены интересы каждой из сторон. Больше вероятность избежать серьёзных ошибок.

Ипотечные кредиты становятся определённой гарантией чистоты оформляемой сделки. Работники банков ответственно относятся к соблюдению всех условий, имеющих значение. Но для банков приоритетом всегда выступает платёжеспособность заёмщиков.

Какие особенности имеет ипотека для госслужащих? Полная информация — в этом материале.

Кредит всё равно придётся возвращать, даже если договор расторгают. Чтобы снизить риски, следует заранее прописать в договоре как можно больше особенностей. Только внимание к деталям и продуманность каждого шага убережёт от серьёзных негативных последствий.

И сделать так, чтобы сделка была выгодной для продавца и покупателя. А так же для всех, чьи интересы были затронуты в ходе оформления документов.

Юристы или агенты по недвижимости с высокой квалификацией всегда помогут разобраться в нюансах сделок.

О праве преимущественной покупки вы узнаете из этого видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/poshagovaya-instruktsiya-i-osnovny-e-nyuansy-prodazhi-komnaty-v-kommunal-noj-kvartire-8-e-tapov.html

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: