Земля следует судьбе строения

Вс напомнил о принципе единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости

Земля следует судьбе строения

12 марта Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС19-23230 по спору о признании за одним из сособственников помещений в здании доли в общем праве собственности на земельный участок под ним.

Суды не сошлись во мнении относительно исковых требований

В ноябре 2013 г. предприниматель Владимир Шоличев приобрел у ООО «ДК» помещение в здании административно-бытового корпуса на участке, который на момент заключения сделки принадлежал продавцу. В 2014 г.

общество разделило участок на два, зарегистрировав право собственности на каждый из них за собой. В дальнейшем оно продало по договору-купли продажи нежилые помещения в здании и участки под ним ООО «Профнастил».

Впоследствии предприниматель обратился в Арбитражный суд Курганской области с иском к указанным обществам о признании за ним права собственности на долю земельного участка в размере 279/1000 в общей собственности, пропорционально общей площади принадлежащего ему помещения, а также права на долю в общей собственности на помещения общего пользования в этом здании, зарегистрированном на ООО «Профнастил».

Арбитражный суд прекратил производство по делу в части требования истца о признании его права на долю участка в соответствии с п. 2 ч. 1 ст.

150 АПК РФ, приняв во внимание вступившее в силу решение Курганского городского суда по делу № 2-50/16, которым было отказано в удовлетворении требования истца к ответчикам о признании права общей долевой собственности на спорный участок.

Арбитражный суд также отказал в удовлетворении ходатайства истца об объединении дел № А34-215/2019 и № А34-3107/2019 в единое производство.

Таким образом, суд первой инстанции счел, что по рассматриваемому им делу уже имеется вступивший в силу судебный акт, принятый по спору о том же предмете и по тем же основаниям. Следовательно, истец уже реализовал свое право на судебную защиту в отношении права долевой собственности на участок, где расположено здание с принадлежащим ему нежилым помещением.

Апелляция отменила решение первой инстанции, вернув дело на пересмотр. При этом она согласилась с выводами нижестоящего суда о тождестве участников дел, но сочла требования по рассматриваемому делу самостоятельными и отличными от тех, которые были рассмотрены в рамках гражданского спора.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что истец заявил новые требования, не тождественные рассмотренным судом общей юрисдикции, а его требование о признании права на долю в общей собственности на участок является основным. Соответственно, без его рассмотрения остальные требования, вытекающие из основного, не могут быть разрешены по существу.

Апелляция также сочла, что объединение дел в одно производство будет способствовать обеспечению процессуальной экономии и достижению в возможно короткий срок правовой определенности по всем взаимосвязанным требованиям истца. Таким образом, суд заключил, что у первой инстанции отсутствовали основания для прекращения производства по делу согласно п. 2 ч. 1 ст.

150 АПК.

В дальнейшем окружной суд отменил апелляционное постановление, оставив в силе определение первой инстанции. Кассация сочла, что истец заявил аналогичное требование в отношении того же земельного участка, а также о признании права собственности пропорционально общей площади помещений в спорном здании, поэтому указание конкретной пропорции в данном случае не изменяет предмет требования.

Не согласившись с данным решением, предприниматель обратился в Верховный Суд. В кассационной жалобе он просил отменил судебные акты первой и кассационной инстанций и оставить в силе постановление апелляции.

ВС поддержал доводы апелляционной инстанции

Изучив материалы дела № А34-215/2019, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что суд прекращает производство по делу соответствии с п. 2 ч. 1 ст.

150 АПК, если установит наличие вступившего в силу принятого по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям акта арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, когда арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.

ВС пояснил, что в рассматриваемом деле предприниматель заявил свои требования впервые, они не были предметом рассмотрения иного суда, поэтому являются самостоятельными.

Как отметил Суд, из резолютивной части решения суда общей юрисдикции следует, что дело было рассмотрено по существу и суд отказал в удовлетворении следующих требований: о прекращении зарегистрированного права собственности ответчиков на спорный участок; о признании недействительными договоров купли-продажи участков, заключенных ответчиками; о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании.

«При этом, как обоснованно указывает предприниматель, основания для возникновения его права на долю в праве собственности на земельный участок в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании в соответствии с нормами ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244, п.

2 ст. 552 ГК РФ, на которые он ссылался при рассмотрении настоящего дела, суд не исследовал. Судом общей юрисдикции были рассмотрены требования, направленные на оспаривание перехода права на земельный участок к обществу “Профнастил” с целью установления режима общей долевой собственности», – отмечается в определении.

Таким образом, Верховный Суд счел, что требование предпринимателя о признании за ним права собственности на долю заявлено впервые и не является аналогичным требованию, рассмотренному по другому делу.

ВС добавил, что факт приобретения истцом права собственности на помещение в здании предшествовал сделкам купли-продажи спорных участков, что нарушает принцип единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

«При этом, как правомерно указывает предприниматель, иного другого способа, направленного на восстановление его нарушенных прав на земельный участок, не усматривается, заявителем согласно установленным по делу обстоятельствам и существу нарушения его прав избран надлежащий способ их защиты», – отметил ВС.

В итоге Верховный Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, оставив в силе решение апелляции.

Эксперты прокомментировали выводы ВС

По мнению партнера АБ «Бартолиус» Тахмины Арабовой, Верховный Суд последовательно защищает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, одним из проявлений которого является право общей долевой собственности на участок, принадлежащее собственникам помещений в этом здании.

«В данном деле примечательно то, что, отстаивая указанный принцип, ВС готов расширительно смотреть на тождество исков и использовать малейшую разницу в них, если это может помочь соединить у одного лица титул на землю и право собственности на здание (помещение)», – отметила она в комментарии «АГ».

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля.

Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX Марина Преображенская считает, что в рассматриваемом деле высшая судебная инстанция косвенно поставила вопрос о возникновении у покупателя помещений в здании права собственности на землю, так как в рамках спора рассматривался иск собственника помещений к продавцу недвижимого имущества и к собственнику участка, также являвшемуся покупателем других помещений в этом здании.

Эксперт пояснила, что в судебной практике неоднократно возникали споры о том, влечет ли приобретение права собственности на расположенные в здании нежилые помещения возникновение права собственности на долю земельного участка. До 1 марта 2015 г., добавила она, единого подхода к рассмотрению данного вопроса не существовало.

Несмотря на отсутствие в законе прямого регулирования перехода права собственности на участок к покупателю помещения в здании, исходя из совокупности норм права (п. 2 ст. 555 ГК РФ, п. 4 ст. 35 ЗК РФ в редакции, действующей до 1 марта 2015 г.

), суды преимущественно удовлетворяли иски собственников помещений о признании права собственности на долю в праве на участок, необходимый для использования объекта недвижимости.

Такая правовая позиция судов, полагает Марина Преображенская, сформировалась во многом благодаря разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ (см., например, п. 17 Информационного письма ВАС от 28 января 2005 г. № 90, п. 25 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г.

№ 73), которые частично затрагивали вопросы единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов применительно к помещениям.

Однако в связи с отсутствием прямого указания высшей судебной инстанции о разрешении данного вопроса в пользу собственников помещений некоторые суды выражали несогласие с мнением о возникновении у покупателя помещений права собственности на долю участка.

Эксперт добавила, что с 1 марта 2015 г. п. 4 ст. 35 ЗК был дополнен абз.

7, согласно которому отчуждение участником долевой собственности доли в праве на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них производится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, где расположены эти объекты.

«Таким образом, сделки по отчуждению помещений без отчуждения доли в праве собственности на соответствующий участок, заключенные с указанной даты, противоречат закону. Более того, ВС в Определении от 14 августа 2018 г.

№ 49-КГ18-26 указал о переходе к покупателю помещения доли в праве на участок, на котором расположена данная недвижимость, даже если помещение было приобретено до 1 марта 2015 г. Несмотря на то что рассматриваемым определением спор не был разрешен по существу, ВС сделал важный для истца вывод о нарушении принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости (помещений, принадлежащих предпринимателю)», – заключила Марина Преображенская.

По ее мнению, данное обстоятельство в совокупности с п. 4 ст. 35 ЗК и примерами из правоприменительной практики позволит истцу в рассматриваемом споре отстоять право на долю участка, необходимого для эксплуатации помещений, собственником которых он является.

«В целях защиты интересов – в первую очередь, покупателей помещений, – а также во избежание споров между сторонами сделок при продаже помещения в здании вопрос перехода к покупателю конкретной доли в праве на земельный участок целесообразно определять непосредственно в договоре купли-продажи недвижимости», – рекомендовала в заключение юрист.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-napomnil-o-printsipe-edinstva-sudby-uchastka-i-raspolozhennogo-na-nem-obekta-nedvizhimosti/

23. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов

Земля следует судьбе строения

Данный принцип закреплен в ст. 1 ЗК РФ: единство судьбы земельных участков ипрочно связанных с ними объектов,согласно которому все прочно связанныес земельными участками объекты следуютсудьбе земельных участков, за исключениемслучаев, установленных федеральнымизаконами.

Из существа данного принципа следует,что здание (сооружение), расположенноена земельном участке, неразрывнос ним связано и, безусловно, не можетсуществовать без земельного участка.

Этим принципом земельный участокфактически объединяется в одну сложнуювещь (земельно-имущественный комплекс)с другими объектами недвижимости,которые прочно связаны с земельнымучастком.

Тем самым устанавливается,что в таком качестве эти объекты,составляющие единый земельно-имущественныйкомплекс, и должны участвовать вгражданском обороте.

На основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходеправа собственности на здание, строение,сооружение, находящиеся на чужомземельном участке, к другому лицу оноприобретает право на использованиесоответствующей части земельногоучастка, занятой зданием, строением,сооружением и необходимой для ихиспользования, на тех же условиях и втом же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится впункте 3 статьи 552 Гражданского кодексаРоссийской Федерации (далее- ГК РФ), предусматривающем, что припродаже недвижимости, находящейся наземельном участке, не принадлежащемпродавцу на праве собственности,покупатель приобретает право пользованиясоответствующей частью земельногоучастка на тех же условиях, что и продавецнедвижимости.

25. Понятие и значение гос. Регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Права на недвижимое имущество и сделкис ним подлежат государственной регистрациив Едином государственном реестре прав.

Специальным законом, регулирующимотношения, связанные с регистрациейправ на недвижимое имущество, являетсяФедеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ “Огосударственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”(далее – Закон о регистрации прав), которыйдает понятие государственной регистрацииправ и определяет порядок ее проведения.

1.

Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним(далее также – государственная регистрацияправ) – юридический акт признания иподтверждения государством возникновения,ограничения (обременения), перехода илипрекращения прав на недвижимое имуществов соответствии с Гражданским кодексомРоссийской Федерации.

Государственная регистрация являетсяединственным доказательством существованиязарегистрированного права. Зарегистрированноеправо на недвижимое имущество можетбыть оспорено только в судебном порядке.

2. Государственная регистрация правпроводится на всей территории РоссийскойФедерации по установленной настоящимФедеральным законом системе записей оправах на каждый объект недвижимогоимущества в Едином государственномреестре прав на недвижимое имуществои сделок с ним (далее также – Единыйгосударственный реестр прав).

3. Датой государственной регистрацииправ является день внесения соответствующихзаписей о правах в Единый государственныйреестр прав.

5. Отказ в государственной регистрацииправ либо уклонение соответствующегооргана от государственной регистрациимогут быть обжалованы заинтересованнымлицом или судебным приставом-исполнителемв суд, арбитражный суд.

Государственной регистрации подлежатправа собственности и другие вещныеправа на недвижимое имущество и сделкис ним в соответствии со статьями130,131,132и164Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, за исключением прав навоздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания и космические объекты. Нарядус государственной регистрацией вещныхправ на недвижимое имущество подлежатгосударственной регистрации ограничения(обременения) прав на него, в том числесервитут, ипотека, доверительноеуправление, аренда.

1.

Право собственности и другие вещныеправа на недвижимые вещи, ограниченияэтих прав, их возникновение, переход ипрекращение подлежат государственнойрегистрации в едином государственномреестре органами, осуществляющимигосударственную регистрацию прав нанедвижимость и сделок с ней.

Регистрацииподлежат: право собственности, правохозяйственного ведения, право оперативногоуправления, право пожизненногонаследуемого владения, право постоянногопользования, ипотека, сервитуты, а такжеиные права в случаях, предусмотренныхнастоящим Кодексом и иными законами.

2.В случаях, предусмотренных законом,наряду с государственной регистрациеймогут осуществляться специальнаярегистрация или учет отдельных видовнедвижимого имущества.

3.Орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию прав на недвижимость исделок с ней, обязан по ходатайствуправообладателя удостоверить произведеннуюрегистрацию путем выдачи документа озарегистрированном праве или сделкелибо совершением надписи на документе,представленном для регистрации.

4.Орган, осуществляющий государственнуюрегистрацию прав на недвижимость исделок с ней, обязан предоставлятьинформацию о произведенной регистрациии зарегистрированных правах любомулицу.

Информацияпредоставляется в любом органе,осуществляющем регистрацию недвижимости,независимо от места совершениярегистрации. Государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имуществои сделок с ним осуществляют федеральныйорган в области государственнойрегистрациии его территориальные органы.

Государственная регистрация правпроводится в следующем порядке:

прием документов, представленных длягосударственной регистрации прав,регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, в томчисле проверка законности сделки (заисключением нотариально удостовереннойсделки) и установление отсутствияпротиворечий между заявляемыми правамии уже зарегистрированными правами наобъект недвижимого имущества, а такжедругих оснований для отказа вгосударственной регистрации прав илиее приостановления в соответствии снастоящим Федеральным законом;

внесение записей в Единый государственныйреестр прав на недвижимое имуществопри отсутствии указанных противоречийи других оснований для отказа илиприостановления государственнойрегистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающихдокументах и выдача удостоверений опроизведенной государственной регистрацииправ.

Источник: https://studfile.net/preview/2042329/page:17/

Ваши права
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: